BERITA OPINI HUKUM
Oleh: Akhwil, S.H. (Praktisi Hukum & Aktivis Tangerang Raya)
TangerangKota, 09-02-2026, Watchnews.co.id
Polemik tanah di kawasan proyek Perumahan Sutera Rasuna, Kota Tangerang, telah melampaui batas sengketa perdata biasa. Rangkaian fakta, pernyataan resmi dalam Rapat Dengar Pendapat (RDP) DPRD Kota Tangerang, serta informasi yang beredar di publik menunjukkan adanya indikasi cacat sistemik dalam proses pembebasan lahan, peralihan hak, hingga penerbitan Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB).
Tulisan ini merupakan lanjutan dari opini dan analisis hukum sebelumnya yang telah dipublikasikan di Watchnews.co.id. Tujuannya jelas: edukasi publik, peringatan hukum, serta masukan konstruktif namun tegas kepada para pihak korporasi, pemerintah daerah, dan aparat penegak hukum, agar penyelesaian konflik ini berpijak pada hukum, bukan kekuatan lapangan atau kompromi gelap.
RANGKAIAN FAKTA DAN INFORMASI YANG PERLU DIUJI HUKUM
Berdasarkan pemberitaan resmi dan informasi yang berkembang (yang masih bersifat dugaan dan memerlukan pembuktian hukum), terdapat beberapa titik krusial:
- PT Tangerang Matra Real Estate (TMRE) diduga melakukan perolehan tanah dari PT Modernland hanya berbasis dokumen/surat, tanpa terlebih dahulu melakukan pengecekan fisik dan penguasaan nyata di lapangan.
- PT Modernland, dalam proses pembebasan lahan berdasarkan SK Izin Lokasi, diduga tidak menuntaskan pembayaran ganti rugi kepada seluruh warga pemilik tanah.
- Sebagian tanah tersebut telah diterbitkan SHGB, meskipun status pembebasan dan pelepasan hak dipersoalkan oleh warga dan ahli waris.
- DPRD Kota Tangerang dalam RDP 5 Februari 2026 menyatakan bahwa kepemilikan tanah belum dapat dipastikan dan perlu pengecekan titik dan kondisi lapangan.
Jika rangkaian ini terbukti, maka persoalannya bukan lagi sekadar “siapa punya surat”, melainkan apakah negara telah lalai atau disalahgunakan dalam menjamin kepastian hukum pertanahan.
JUAL BELI ANTAR SWASTA, LALU DI MANA LETAK KEPENTINGAN DAN POTENSI KERUGIAN NEGARA?
Pertanyaan publik yang wajar adalah:
- Bagaimana mungkin transaksi jual beli antar perusahaan swasta dapat berujung pada indikasi penggelapan atau kerugian aset negara?
Jawabannya terletak pada sifat tanah dan peran negara dalam rezim agraria.
Negara Menguasai, Bukan Memiliki (Pasal 2 UUPA)
Menurut Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) 1960, negara:
- bukan “pemilik” tanah,
- tetapi pemegang hak menguasai, yang berarti negara:
- mengatur peruntukan,
- menentukan hubungan hukum,
- dan menjamin agar tanah digunakan untuk sebesar-besarnya kemakmuran rakyat.
Ketika tanah:
- belum dilepaskan secara sah oleh pemilik,
- masih dikuasai warga,
- atau masih berstatus tanah negara/tanah yang penguasaannya belum jelas,
maka tidak boleh dialihkan, disertifikatkan, atau dimonetisasi secara sewenang-wenang, meskipun pelakunya sama-sama pihak swasta.
TITIK KRITIS: DARI IZIN LOKASI KE SHGB YANG DIPERSOALKAN
Izin Lokasi Bukan Alas Hak
Secara hukum:
- Izin Lokasi hanyalah izin administratif untuk melakukan perolehan tanah,
- bukan bukti kepemilikan,
- dan tidak menghapus hak warga.
Jika pembebasan lahan dilakukan tanpa pembayaran tuntas dan tanpa pelepasan hak yang sah, maka:
- tanah tersebut tidak pernah berpindah secara hukum,
- setiap peralihan lanjutan ikut membawa cacat hukum.
SHGB di Atas Tanah Bermasalah
SHGB memang alat bukti kuat (PP No. 24 Tahun 1997), tetapi:
- bukan kebal,
- dapat dibatalkan jika:
- alas haknya cacat,
- data fisik dan yuridis tidak benar,
- atau terbit melalui proses yang melanggar hukum.
Di sinilah kepentingan negara masuk secara langsung. Sertifikat diterbitkan oleh lembaga negara (ATR/BPN). Bila sertifikat terbit:
- di atas tanah yang belum sah dilepaskan,
- dengan data yang tidak sesuai kondisi nyata, maka terdapat indikasi maladministrasi, bahkan potensi penyalahgunaan kewenangan yang merugikan kepentingan negara dalam menjamin tertib administrasi pertanahan.
DARI CACAT ADMINISTRASI KE DUGAAN KERUGIAN NEGARA: BUKAN TUDUHAN, TAPI KEWAJIBAN MENGUSUT
Perlu ditegaskan secara hati-hati dan proporsional:
Tulisan ini tidak menuduh adanya penggelapan aset negara. Namun, secara hukum, terdapat indikasi yang wajib diuji oleh aparat penegak hukum.
Potensi kerugian negara dapat muncul bila:
- Tanah yang seharusnya masih berstatus tanah negara atau belum sah dilepaskan.
- Dialihkan dan disertifikatkan,
- Lalu dimanfaatkan secara komersial,
- Tanpa dasar hukum yang sah dan lengkap.
Dalam konteks ini, “kerugian negara” bukan selalu berarti hilangnya uang negara, tetapi:
- hilangnya kontrol negara atas tanah,
- rusaknya tertib administrasi,
- dan terampasnya hak negara untuk mengatur peruntukan tanah secara sah.
Inilah dasar mengapa aparat penegak hukum (kepolisian, kejaksaan) tidak boleh hanya melihat perkara ini sebagai konflik perdata antar swasta.
RISIKO HUKUM DAN TANGGUNG JAWAB PARA PIHAK
Jika dugaan-dugaan tersebut terbukti melalui proses hukum:
- Risiko Perdata
Gugatan Perbuatan Melawan Hukum (Pasal 1365 KUHPerdata). Tuntutan penghentian proyek, pemulihan hak warga, dan ganti rugi. - Risiko Administratif
Pemeriksaan dan pembatalan SHGB.
Audit internal di ATR/BPN terkait prosedur penerbitan sertifikat. - Risiko Pidana (apabila ditemukan unsur pidana) Penyalahgunaan wewenang, Pemberian atau penggunaan keterangan tidak benar, Tindak pidana lain sesuai hasil penyelidikan.
Prinsip Tanggung Jawab
Dalam hukum modern: “Setiap pihak yang memperoleh manfaat dari suatu proses yang cacat hukum, ikut menanggung risiko hukumnya”.
Tidak ada “lempar tanggung jawab” dengan alasan membeli dari pihak lain.
PERAN NEGARA YANG MENDESAK: JANGAN NETRAL TERHADAP KETIDAKADILAN
Pemerintah daerah dan penegak hukum memiliki tiga kewajiban utama:
- Menjamin kepastian hukum, bukan membiarkan konflik diselesaikan dengan tekanan lapangan.
- Melindungi warga, terutama dari intimidasi dan konflik horizontal.
- Menegakkan hukum tanpa pandang bulu, baik terhadap warga kecil maupun korporasi besar.
Langkah konkret yang harus dilakukan:
- Status quo pada objek sengketa,
- Audit menyeluruh riwayat pembebasan lahan,
- Pengukuran ulang dan overlay peta oleh ATR/BPN,
- Penyelidikan hukum bila ditemukan indikasi pidana.
TANAH TIDAK BOLEH KALAH OLEH SURAT, DAN NEGARA TIDAK BOLEH KALAH OLEH MODAL
Polemik Sutera Rasuna adalah ujian bagi negara hukum. Jika tanah yang pembebasannya belum tuntas dapat disertifikatkan dan diperdagangkan, maka setiap warga berpotensi menjadi korban berikutnya.
Tulisan ini bukan untuk menghakimi, melainkan mengingatkan:
- penyelesaian konflik agraria harus berpijak pada hukum yang berlaku, dilakukan terbuka, dan ditegakkan tanpa pandang bulu.
- Negara hadir bukan untuk memenangkan satu pihak, tetapi untuk menjaga keadilan, kepastian hukum, dan martabat hukum itu sendiri.
CATATAN REDAKSI :
Tulisan ini merupakan opini dan analisis hukum lanjutan untuk tujuan edukasi publik.
Seluruh informasi tambahan yang disampaikan bersifat indikatif dan dugaan, serta memerlukan pembuktian melalui mekanisme hukum yang sah. Semua pihak yang disebut tetap dijamin asas praduga tak bersalah.
Redaksi membuka ruang hak jawab dan klarifikasi dari pihak-pihak terkait, termasuk korporasi, pemerintah daerah, ATR/BPN, dan aparat penegak hukum.
Pembaca diimbau tidak menyebarkan fitnah, ujaran kebencian, atau informasi yang belum terverifikasi.
Editor & Pewarta:
ML/CHY/ HL
