BAST yang diperoleh penulis mencatat penyerahan puluhan ribu meter persegi lahan Taman Royal 1–3 kepada Pemerintah Kota Tangerang. Hampir 40 ribu meter persegi disebut diperuntukkan bagi Terminal Terpadu.
Lebih dari dua dekade kemudian, pertanyaannya sederhana: bagaimana status, pencatatan, peruntukan dan penguasaan fisik tanah tersebut hari ini?
Oleh: Akhwil, S.H. (Praktisi Hukum/Advokat & Aktivis Tangerang Raya)
Kota Tangerang, 05-10-2026, Watchnews.co.id
Selembar dokumen yang disebut berusia lebih dari dua dekade membuka kembali pertanyaan mengenai pengelolaan aset Pemerintah Kota Tangerang.
Dokumen itu disebut sebagai Lampiran I Berita Acara Serah Terima Pertama antara PT Cahaya Baru Raya Realty dan Pemerintah Kota Tangerang pada 2004.
Nomornya tercatat berbeda untuk masing-masing pihak: 016/Cbrr-Cph/V/2004 untuk pihak perusahaan dan 593/2301-Dinperkim/2004 untuk Pemerintah Kota Tangerang.
Menurut salinan yang diperoleh penulis, dokumen tersebut menyebut penyerahan lahan fasilitas sosial (fasos) Perumahan Taman Royal 1–3 berupa lahan matang seluas 42.024 meter persegi kepada Pemerintah Kota Tangerang.
Rinciannya disebut sebagai berikut:
- 39.898 m² untuk Terminal Terpadu;
- 141 m² untuk Pos Polisi;
- 1.985 m² berupa lahan matang.
Jika angka-angka tersebut akurat, jumlahnya adalah 42.024 m².
Pada dokumen yang disampaikan kepada penulis, pihak Pemerintah Kota Tangerang dicantumkan diwakili Wali Kota Tangerang saat itu, H. Wahidin Halim. Sementara PT Cahaya Baru Raya Realty dicantumkan diwakili Ir. Budi Untung Santoso.
Lampirannya juga disebut memuat gambar/site plan lokasi tanah yang diserahkan, tetapi keaslian, kelengkapan, dan status final dokumen tersebut masih perlu dikonfirmasi melalui arsip resmi.
Jika dokumen tersebut autentik dan penyerahannya telah sempurna secara hukum, persoalannya tidak berhenti pada apa yang terjadi pada 2004.
Pertanyaan yang lebih relevan justru muncul 22 tahun kemudian:
- Di mana 42.024 meter persegi tanah itu sekarang?
BAST Bukan Sekadar Arsip
Pertanyaan tersebut mungkin terdengar sederhana. Secara hukum, jawabannya tidak sederhana.
Berita acara serah terima pada umumnya bukan sekadar tumpukan kertas lama yang dapat dilupakan setelah pergantian pejabat.
Dalam pengelolaan barang milik daerah, dokumen perolehan dapat menjadi pintu masuk menuju kewajiban pemerintah untuk mencatat, menginventarisasi, mengamankan, menentukan status penggunaan, melindungi bukti kepemilikan dan mempertanggungjawabkan aset dalam laporan keuangan daerah, sepanjang unsur dan status hukumnya terpenuhi.
Karena peristiwa penyerahan disebut terjadi pada 2004, legalitas tindakan pada waktu itu perlu dinilai menggunakan peraturan yang berlaku ketika penyerahan dilakukan.
Ini penting.
Kita tidak boleh begitu saja menggunakan aturan yang baru lahir bertahun-tahun kemudian untuk menyimpulkan bahwa tindakan pada 2004 melanggar hukum.
Namun, untuk menilai bagaimana aset tersebut dikelola setelah diterima dan bagaimana statusnya hari ini, rezim hukum Barang Milik Daerah yang berlaku kemudian dapat menjadi relevan.
UU Nomor 1 Tahun 2004 tentang Perbendaharaan Negara telah berlaku sejak Januari 2004. Setelah itu pengelolaan BMD berkembang melalui berbagai regulasi, termasuk PP Nomor 27 Tahun 2014 yang kemudian diubah dengan PP Nomor 28 Tahun 2020, serta Permendagri Nomor 19 Tahun 2016 yang telah diubah dengan Permendagri Nomor 7 Tahun 2024.
Secara umum, benang merah regulasi tersebut adalah tuntutan agar aset pemerintah dapat dipertanggungjawabkan, dengan penerapan yang tetap perlu disesuaikan dengan waktu dan status hukum masing-masing aset.
Maka, apabila Pemkot benar menerima 42.024 m² tersebut, semestinya terdapat jejak administratif dan hukum yang dapat ditelusuri, sesuai ketentuan yang berlaku.
Dari BAST, masuk ke register barang, Kartu Inventaris Barang (KIB), neraca pemerintah daerah, penetapan status penggunaan, pengamanan fisik dan hukum, hingga sertifikat atau dokumen kepemilikan yang relevan.
Rantai itu semestinya dapat ditelusuri, meskipun keberadaan setiap dokumen tetap perlu diverifikasi.
Hampir 95 Persen Disebut untuk Terminal Terpadu
Ada bagian lain yang membuat dokumen ini menarik untuk ditelusuri.
Dari keseluruhan 42.024 m², sebanyak 39.898 m²—sekitar 94,9 persen—disebut untuk Terminal Terpadu.
Angka sebesar itu bukan sebidang tanah kecil yang mudah luput dari pandangan.
Hampir empat hektare.
Karena itu, pertanyaan publik dapat dibuat sangat konkret:
- Apakah Terminal Terpadu tersebut pernah dibangun?
- Jika pernah, di mana lokasinya?
- Jika tidak pernah dibangun, apa yang kemudian terjadi terhadap tanahnya?
- Apakah peruntukannya pernah diubah?
- Jika berubah, berdasarkan keputusan siapa dan melalui prosedur apa?
- Apakah tanah tersebut masih berada dalam penguasaan Pemkot Tangerang?
- Apakah telah bersertifikat atas nama pemerintah daerah?
- Apakah sebagian atau seluruhnya sekarang dikuasai pihak lain?
- Atau terdapat perubahan site plan yang mengubah konfigurasi awal kawasan?
Semua pertanyaan tersebut pada prinsipnya dapat diuji melalui dokumen dan data lapangan.
Dan justru di situlah pentingnya keterbukaan Pemerintah Kota Tangerang.
Taman Royal Pernah Diberitakan Terkait Persoalan PSU
Dokumen 42.024 m² menjadi semakin menarik karena kawasan Taman Royal sebelumnya pernah diberitakan terkait persoalan PSU.
Besttangsel.com pada 17 September 2021 memuat pernyataan aktivis lingkungan Deny Granada mengenai dugaan persoalan PSU di Perumahan Taman Royal 2.
Dalam pemberitaan tersebut, objek yang dipersoalkan disebut seluas sekitar 11.309,36 m² dan dikaitkan dengan PT Royal Garden Village (RGV).
Menurut pemberitaan itu, terdapat BAST lain tahun 2004 yang disebut melibatkan PT Royal Garden Village dan Pemkot Tangerang. Aktivis tersebut juga mempertanyakan pembangunan Cluster Royal Arum serta mengungkap adanya dokumen yang disebut mempunyai nomor sama tetapi lampiran berbeda.
Lebih jauh, pemberitaan itu mengutip surat DPMPTSP Kota Tangerang tahun 2018 mengenai status perizinan bangunan pada saat klarifikasi dilakukan.
Namun, isi pemberitaan tersebut, keaslian dokumen, dan konteks administratifnya tetap perlu diverifikasi melalui sumber primer.
Tetapi di sinilah disiplin investigasi diperlukan.
PT Cahaya Baru Raya Realty bukan otomatis PT Royal Garden Village.
Luas 42.024 m² bukan otomatis 11.309,36 m².
Nomor dokumennya pun berbeda.
Karena itu, tidak bertanggung jawab apabila kedua perkara tersebut langsung dicampur kemudian disimpulkan sebagai objek yang sama.
Sebaliknya, perbedaan itulah yang perlu diselidiki.
Dua Pengembang, Dua BAST, Satu Kawasan: Kebetulan atau Ada Hubungannya?
Pertanyaan berikutnya menjadi sangat menarik.
- Apa hubungan antara PT Cahaya Baru Raya Realty, PT Royal Garden Village, dan pengembangan kawasan Taman Royal 1–3?
- Apakah kedua perusahaan mengembangkan bagian kawasan yang berbeda?
- Apakah pernah terjadi pengalihan tanah atau proyek?
- Apakah terdapat perubahan badan usaha?
- Apakah bidang PSU 11.309,36 m² berada di luar 42.024 m²?
- Atau justru terdapat bagian yang secara spasial bersinggungan?
Saat ini, berdasarkan bahan yang tersedia, belum cukup bukti untuk menjawabnya.
Tetapi ada cara yang relatif objektif untuk mengetahuinya:
- Buka petanya.
Site plan yang menjadi lampiran BAST 42.024 m² harus dibandingkan dengan site plan Taman Royal 1–3 pada periode yang sama.
Kemudian dibandingkan lagi dengan BAST yang dikaitkan dengan RGV, peta bidang pertanahan, sertifikat induk dan pecahannya, serta site plan perubahan yang pernah disahkan pemerintah.
Selanjutnya seluruh peta itu dapat dilakukan overlay secara geospasial, dengan memperhatikan sumber, skala, koordinat, dan validitas masing-masing peta.
Dari sana diharapkan dapat terlihat apakah objeknya benar-benar berbeda, bersebelahan atau justru bertumpang tindih.
Dalam investigasi pertanahan, peta sering membantu menguji narasi, tetapi hasilnya tetap bergantung pada keaslian dan ketepatan data.
Jangan Terburu-buru Menyebut Pemalsuan
Ada pula persoalan sensitif mengenai informasi adanya dokumen dengan nomor sama tetapi lampiran berbeda.
Ini serius.
Namun keseriusan persoalan justru menuntut kehati-hatian.
Perbedaan dokumen tidak otomatis berarti pemalsuan.
Pertama-tama harus diketahui apakah salah satunya merupakan rancangan, revisi, salinan tidak lengkap, perubahan yang sah, atau memang terdapat perubahan dokumen tanpa kewenangan.
Karena itu, dokumen yang beredar harus dibandingkan dengan arsip asli Pemkot Tangerang, arsip perusahaan, dokumen pertanahan dan—jika diperlukan dalam proses hukum—diperiksa secara forensik oleh pihak yang berwenang.
Apabila kemudian terbukti ada pihak yang dengan sengaja membuat atau mengubah dokumen tidak benar untuk memperoleh hak atas tanah atau keuntungan tertentu, barulah persoalannya dapat dinilai lebih lanjut dalam ranah pidana berdasarkan unsur delik dan alat bukti yang tersedia.
Media tidak boleh menggantikan tugas penyidik.
Tetapi media juga tidak boleh berhenti bertanya ketika terdapat kejanggalan yang menyangkut aset publik.
Masalahnya Lebih Besar dari Taman Royal
Persoalan ini menjadi penting bukan hanya karena luas tanahnya.
Kota Tangerang mempunyai sejarah panjang persoalan aset.
Ada aset hasil pemekaran dari Kabupaten Tangerang, PSU/fasos-fasum dari ratusan pengembang perumahan skala besar maupun kecil, tanah hasil pembelian APBD, hibah, serta bentuk perolehan lainnya.
Sebagian aset disebut telah ditertibkan dan disertifikasi berdasarkan informasi resmi pemerintah.
Namun di sisi lain, Laporan Hasil Pemeriksaan BPK dan pemberitaan media selama bertahun-tahun juga dilaporkan menunjukkan adanya persoalan penatausahaan, sertifikasi, pencatatan maupun penguasaan aset oleh pihak lain.
Dalam pemberitaan yang mengutip hasil pemeriksaan BPK terhadap pengelolaan PSU Kota Tangerang, misalnya, pernah disebut ribuan bidang PSU belum tercatat dalam neraca pemerintah daerah.
Jika data tersebut hendak digunakan kembali untuk pemberitaan terkini, Watchnews perlu memperoleh dan mencocokkannya dengan LHP BPK asli, sekaligus meminta perkembangan tindak lanjut terbaru kepada Pemkot.
Sebab ada perbedaan besar antara mengatakan:
- “pernah menjadi temuan BPK”
dengan mengatakan:
- “masih menjadi masalah sampai sekarang.”
Yang kedua membutuhkan pembuktian terbaru.
Empat Kali Kepemimpinan, Mengapa Aset Masih Menjadi PR?
Di sinilah kritik seharusnya diarahkan pada sistem, bukan semata-mata individu.
Kota Tangerang telah melewati pergantian kepemimpinan berkali-kali sejak menjadi daerah otonom.
Namun persoalan aset dilaporkan terus muncul dalam berbagai bentuk.
Pertanyaannya kemudian:
- Apakah setiap pergantian wali kota benar-benar disertai audit menyeluruh atas posisi aset daerah?
- Apakah kepala daerah baru mengetahui secara pasti berapa bidang tanah yang belum bersertifikat?
- Berapa PSU yang secara fisik telah diterima tetapi belum selesai administrasinya?
- Berapa aset yang sedang dikuasai pihak ketiga?
- Berapa aset yang sedang bersengketa?
- Berapa rekomendasi BPK mengenai aset yang belum selesai ditindaklanjuti?
- Dan berapa nilai ekonominya?
Jika pertanyaan dasar semacam ini tidak dapat dijawab secara cepat melalui satu sistem data yang terintegrasi, maka problem Kota Tangerang bukan lagi sebatas sertifikat.
Itu adalah persoalan governance.
Laporan Tanah Hibah Rp42,7 Miliar Menambah Alarm
Di tengah persoalan tersebut, muncul pemberitaan ratas.id mengenai laporan terhadap Wali Kota Tangerang Sachrudin ke Kejaksaan Tinggi Banten terkait dugaan perkara tanah hibah yang disebut bernilai Rp42,7 miliar.
Pelaporan seseorang tidak membuktikan orang tersebut bersalah.
Ini harus ditegaskan.
Kejaksaanlah yang berwenang menentukan apakah laporan memiliki dasar untuk ditindaklanjuti sesuai kewenangannya. Jika berkembang menjadi penyidikan dan akhirnya penuntutan, pengadilanlah yang menentukan kesalahan pidananya.
Namun bagi kepentingan publik, laporan itu tetap melahirkan pertanyaan penting:
- Dari mana tanah tersebut berasal?
- Apakah BMD?
- Bagaimana riwayat perolehannya?
- Siapa penerima hibah?
- Bagaimana angka Rp42,7 miliar dihitung?
- Apakah terdapat penilaian?
- Apa kepentingan publik yang hendak dicapai?
- Apakah prosedur pemindahtanganan BMD dipenuhi?
- Dan apakah DPRD mempunyai peran persetujuan dalam konstruksi transaksi tersebut?
Jawaban atas pertanyaan itu jauh lebih berguna bagi masyarakat daripada saling melempar tuduhan politik.
Temuan Administrasi Tidak Otomatis Korupsi
Di tengah derasnya informasi media sosial, satu prinsip hukum harus dipertahankan.
Aset yang belum tercatat bukan otomatis korupsi.
Tanah yang belum bersertifikat bukan otomatis dicuri.
Perubahan site plan bukan otomatis kejahatan.
BAST yang dipersoalkan juga belum otomatis palsu.
Ada jenjang pembuktian yang harus dilewati:
- Pertama, apakah terdapat ketidaktertiban administrasi.
- Kedua, apakah terdapat pelanggaran peraturan.
- Ketiga, apakah terjadi perbuatan melawan hukum atau penyalahgunaan kewenangan.
- Keempat, apakah terdapat keuntungan bagi orang lain atau korporasi.
- Kelima, apakah terdapat kerugian keuangan daerah yang nyata dan dapat dihitung, sesuai standar pembuktian dan ketentuan hukum yang berlaku.
- Dan terakhir, apakah seluruh unsur delik pidana dapat dibuktikan serta kepada siapa pertanggungjawaban tersebut dapat dilekatkan.
Prinsip inilah yang membedakan investigasi dengan penghakiman.
Tetapi Kelalaian Bertahun-tahun Juga Tidak Boleh Dinormalisasi
Kehati-hatian hukum bukan alasan bagi pemerintah untuk berlindung dari pertanyaan publik.
Jika suatu aset sudah diterima sejak 2004, masyarakat berhak meminta penjelasan mengenai statusnya pada 2026.
Dua puluh dua tahun adalah waktu yang sangat panjang untuk sekadar mengatakan administrasinya “masih dalam proses”, meskipun penilaian akhirnya tetap memerlukan data dan penjelasan resmi.
Terlebih tanah di Kota Tangerang mempunyai nilai ekonomi yang terus meningkat.
Setiap bidang aset yang tidak jelas bukan hanya persoalan pembukuan.
Di atas tanah itu dapat berdiri:
- Sekolah.
- Puskesmas.
- Taman.
- Jalan.
- Kantor pelayanan.
- Ruang terbuka hijau.
- Atau fasilitas lain yang manfaatnya dinikmati generasi berikutnya.
Karena itu, hilangnya kontrol terhadap aset publik—apabila memang terjadi—berarti pula hilangnya kesempatan masyarakat memperoleh pelayanan publik.
Buka Data, Bukan Sekadar Membantah
Pemerintah Kota Tangerang mempunyai kesempatan sangat baik untuk menjawab seluruh keraguan tersebut secara sederhana.
Tidak perlu perang pernyataan.
Buka datanya.
- Tunjukkan BAST asli.
- Tunjukkan site plan.
- Tunjukkan KIB.
- Tunjukkan sertifikat.
- Tunjukkan posisi tanah pada peta.
- Jika peruntukannya berubah, tunjukkan keputusan perubahan.
- Jika aset dimanfaatkan pihak ketiga, tunjukkan dasar perjanjiannya.
- Jika sudah tidak menjadi BMD, jelaskan kapan dan berdasarkan keputusan apa aset tersebut dikeluarkan dari daftar barang, sepanjang informasi tersebut dapat dibuka sesuai ketentuan keterbukaan informasi dan perlindungan data yang berlaku.
Jika semuanya tertib, publik justru akan memperoleh kepastian dan pemerintah mendapatkan legitimasi.
Transparansi adalah pertahanan terbaik pemerintah yang administrasinya benar.
Watchnews: Investigasi Ini Belum Selesai
Tulisan ini bukan vonis terhadap PT Cahaya Baru Raya Realty, PT Royal Garden Village, pejabat Pemerintah Kota Tangerang masa lalu maupun sekarang, ataupun pihak lainnya.
Ini adalah pintu masuk investigasi.
Watchnews.co.id akan menelusuri persoalan ini secara berseri berdasarkan dokumen, peraturan perundang-undangan, LHP BPK, data pertanahan, perizinan, keterangan pemerintah, pengembang, masyarakat serta pihak-pihak lain yang relevan.
Setiap pihak yang disebut dalam serial ini berhak memberikan klarifikasi dan hak jawab.
Sebab tujuan investigasi bukan mencari siapa yang paling mudah disalahkan.
Tujuannya mencari apa yang sebenarnya terjadi.
Pertanyaan Pertama Belum Terjawab
Dua puluh dua tahun lalu, sebuah dokumen yang diperoleh penulis mencatat:
42.024 meter persegi lahan fasilitas sosial disebut diserahkan kepada Pemerintah Kota Tangerang.
Hampir empat hektare di antaranya disebut untuk Terminal Terpadu.
Maka sebelum berbicara mengenai dugaan korupsi, sebelum menunjuk siapa yang bertanggung jawab, dan sebelum menyimpulkan bahwa aset tersebut hilang, ada satu pertanyaan yang semestinya dapat dijawab terlebih dahulu:
- Di mana 42.024 meter persegi itu sekarang?
Jika jawabannya ada dalam arsip Pemerintah Kota Tangerang, bukalah kepada publik, sepanjang tidak ada pembatasan hukum yang sah.
Jika tanahnya masih ada, tunjukkan.
Jika statusnya berubah, jelaskan dasar hukumnya.
Dan jika ternyata sebagian tidak lagi dapat dipertanggungjawabkan, barulah hukum harus berbicara lebih jauh berdasarkan hasil verifikasi dan pembuktian.
Karena pada akhirnya, persoalan ini bukan sekadar tentang tanah.
Ini tentang bagaimana pemerintah menjaga sesuatu yang dipercayakan masyarakat kepadanya.
Aset daerah bukan milik wali kota. Bukan milik DPRD. Bukan pula milik pengembang.
Ia adalah kekayaan publik yang pengelolaannya wajib dipertanggungjawabkan kepada publik.
Sumber dan Basis Penulisan
Tulisan ini disusun berdasarkan Lampiran I Berita Acara Serah Terima Pertama No. 016/Cbrr-Cph/V/2004 dan No. 593/2301-Dinperkim/2004 sebagaimana dokumen yang diperoleh penulis; pemberitaan Besttangsel.com, 17 September 2021, mengenai dugaan persoalan PSU Taman Royal 2; pemberitaan ratas.id mengenai laporan dugaan perkara tanah hibah Rp42,7 miliar ke Kejati Banten; pemberitaan mengenai hasil pemeriksaan BPK atas pengelolaan PSU/aset Kota Tangerang; informasi resmi Pemerintah Kota Tangerang mengenai penertiban dan sertifikasi aset; serta pengetahuan dan pengalaman penulis dalam mengikuti persoalan hukum, pertanahan dan pengelolaan aset di Tangerang Raya.
Kerangka analisis hukum merujuk antara lain pada UU No. 1 Tahun 2004 tentang Perbendaharaan Negara; UU No. 23 Tahun 2014 tentang Pemerintahan Daerah beserta perubahannya; PP No. 27 Tahun 2014 jo. PP No. 28 Tahun 2020 tentang Pengelolaan Barang Milik Negara/Daerah; Permendagri No. 19 Tahun 2016 sebagaimana diubah dengan Permendagri No. 7 Tahun 2024; serta peraturan mengenai PSU dan peraturan lain yang relevan sesuai periode terjadinya masing-masing perbuatan hukum.
Tulisan merupakan opini dan analisis hukum untuk kepentingan edukasi publik dan kontrol sosial. Penyebutan laporan, dugaan, pertanyaan hukum maupun informasi mengenai pihak tertentu tidak dimaksudkan sebagai pernyataan bahwa pihak tersebut telah melakukan tindak pidana. Penentuan ada atau tidaknya tindak pidana serta pertanggungjawaban seseorang merupakan kewenangan aparat penegak hukum dan pengadilan berdasarkan proses pembuktian yang sah.
Akhwil, S.H. (Praktisi Hukum/Advokat & Aktivis Tangerang Raya)
Seri II:
“Dua BAST, Dua Pengembang, Satu Kawasan Taman Royal: Membongkar Jejak Dokumen dan Site Plan PSU”
