Oleh: Akhwil, S.H. (Praktisi Hukum/Advokat dan Aktivis Tangerang Raya)
Sumber: Keterangan dan komunikasi sejumlah pedagang Pasar Anyar Kota Tangerang
Kota Tangerang, 02-09-2026, Watchnews.co.id
Polemik pengelolaan kios Pasar Anyar Kota Tangerang pascarevitalisasi memasuki babak baru.
Setelah sebelumnya muncul pertanyaan mengenai berakhirnya Hak Guna Persewaan atau HGP pada 31 Agustus 2026 dan rencana perubahan sistem penguasaan kios melalui Surat Izin Menempati atau SIM, kini sejumlah pedagang pengontrak mengeluhkan munculnya permintaan yang disebut sebagai “kompensasi lepas putus” dari pihak yang sebelumnya memegang HGP.
Keluhan tersebut menjadi perhatian serius karena menyentuh satu pertanyaan hukum yang sangat mendasar, jika HGP telah berakhir, hak apa yang sebenarnya masih dimiliki mantan pemegang HGP sehingga dapat meminta kompensasi untuk “melepas” kios kepada pedagang lain?
Berdasarkan komunikasi yang diterima dari pedagang Pasar Anyar, salah satu pihak yang sebelumnya terkait dengan HGP menyampaikan bahwa toko milik orang tuanya disebut sudah tidak dapat dikontrakkan lagi dan hanya dapat “dilepas putus” kepada peminat dengan kompensasi berdasarkan kesepakatan.
Dalam komunikasi tersebut juga muncul permintaan agar besaran kompensasi dibicarakan terlebih dahulu sebelum para pihak bertemu di kantor Perumda.
Pedagang yang menerima permintaan tersebut memilih untuk tetap bertemu langsung di Perumda tanpa terlebih dahulu menjanjikan pembayaran kompensasi.
Menurut keterangan pedagang, kondisi seperti ini menimbulkan kekhawatiran di lapangan.
Mereka menyampaikan adanya kekhawatiran bahwa apabila penyewa lama tidak sanggup membayar kompensasi yang diminta, mantan pemegang HGP dapat mencari pihak lain yang dianggap mampu membayar lebih tinggi.
Jika praktik tersebut benar terjadi secara lebih luas, persoalan Pasar Anyar tidak lagi hanya menyangkut berakhirnya HGP dan penerbitan SIM.
Persoalannya berkembang menjadi pertanyaan mengenai kemungkinan munculnya pasar sekunder atau transaksi informal atas kios pascarevitalisasi.
HGP BERAKHIR, HAK TURUNANNYA JUGA HARUS DIUJI
Dalam perspektif hukum perdata, suatu hak yang lahir dari perjanjian terikat pada isi dan jangka waktu perjanjian tersebut.
Pasal 1338 KUH Perdata pada prinsipnya menegaskan bahwa perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi para pihak yang membuatnya.
Jika HGP memang hanya berlaku sampai 31 Agustus 2026 dan tidak terdapat perpanjangan, maka setelah tanggal tersebut harus diuji kembali hak apa yang masih melekat kepada pemegang lama.
Prinsip hukum sewa berjangka juga dikenal dalam Pasal 1570 KUH Perdata, yang pada pokoknya mengatur berakhirnya sewa tertulis ketika jangka waktunya telah selesai.
Karena itu, apabila kewenangan menguasai, menyewakan atau mengalihkan kios semata-mata berasal dari HGP, maka ketika HGP berakhir, kewenangan turunannya pada prinsipnya juga ikut berakhir.
Inilah yang perlu dijelaskan secara terang kepada pedagang
- “Lepas Putus” Itu Melepas Apa?
- Istilah “lepas putus” harus diuji secara hukum.
- Apakah yang dilepas adalah HGP?
- Jika HGP sudah berakhir, bagaimana hak tersebut masih dapat dialihkan?
- Apakah yang dilepas adalah bangunan kios?
Jika kios merupakan aset milik pemerintah daerah atau berada dalam pengelolaan Perumda, mantan pemegang HGP belum tentu merupakan pemilik bangunan.
- Apakah yang dilepas adalah hak memperoleh SIM?
Jika SIM diterbitkan oleh Perumda, maka harus dijelaskan apakah mantan pemegang HGP memang memiliki hak untuk menentukan siapa yang berhak menjadi penerima SIM berikutnya.
Atau apakah kompensasi tersebut sebenarnya merupakan pembayaran atas inventaris, renovasi, goodwill usaha, deposit atau hak ekonomi lain yang masih sah?
Semua itu harus dibedakan. Karena secara hukum, istilah “kompensasi” saja tidak cukup. yang terpenting Adalah kompensasi itu dibayar untuk objek hukum apa?
TIDAK SEMUA KOMPENSASI OTOMATIS MELANGGAR HUKUM
Perlu ditegaskan bahwa permintaan kompensasi tidak otomatis merupakan pelanggaran hukum.
Jika mantan pemegang HGP masih mempunyai hak atas inventaris tertentu, mempunyai deposit, memiliki renovasi yang berdasarkan perjanjian memang dapat dikompensasikan, atau terdapat hak kontraktual yang secara resmi masih diakui, maka pembayaran tertentu dapat saja mempunyai dasar hukum. Tetapi dasar tersebut harus dapat dibuktikan.
- Harus ada dokumen.
- Harus ada objek.
- Harus ada hak yang secara nyata masih dimiliki.
Yang menjadi persoalan adalah apabila pembayaran diminta semata-mata sebagai syarat agar pedagang dapat memperoleh atau mempertahankan kios, sementara pihak yang meminta pembayaran sebenarnya tidak lagi memiliki kewenangan menentukan siapa yang berhak menempati unit tersebut.
JANGAN SAMPAI KIOS PUBLIK DIPERDAGANGKAN SECARA INFORMAL
Jika sistem baru SIM memang dimaksudkan untuk menghapus praktik penyewaan berlapis, maka munculnya pembayaran “lepas putus” justru harus menjadi perhatian Perumda.
Jangan sampai sistem lama yang memungkinkan HGP disewakan kepada pihak lain hanya berganti bentuk.
Dulu nilai ekonomi berada pada HGP, Setelah HGP berakhir, jangan sampai muncul nilai ekonomi baru yang diperjualbelikan melalui istilah “uang lepas”, “uang putus”, “uang kompensasi” atau istilah lainnya.
Jika hal itu dibiarkan, maka perubahan HGP menjadi SIM hanya akan menjadi perubahan nomenklatur.
Substansi persoalannya tetap sama, Posisi Pedagang Pengontrak. Pedagang pengontrak juga harus memahami bahwa mereka tidak otomatis menjadi pemegang hak baru hanya karena HGP lama berakhir.
Namun jika Perumda memang mempunyai kewenangan memberikan SIM secara langsung kepada pedagang yang secara nyata menjalankan usaha, maka hubungan hukum baru seharusnya dibentuk langsung antara Perumda dengan pedagang tersebut.
Dalam konstruksi seperti ini, sumber hak pedagang bukan berasal dari “membeli kios” dari mantan pemegang HGP.
Sumber haknya berasal dari Perumda, Ini perbedaan yang sangat penting.
Karena itu, pedagang sebaiknya tidak terburu-buru membayar kompensasi sebelum memperoleh kepastian tertulis mengenai status kios dan dasar hak pihak yang meminta pembayaran.
JIKA TIDAK MEMBAYAR LALU KIOS DIBERIKAN KEPADA ORANG LAIN, SIAPA YANG BERWENANG?
Ini menjadi pertanyaan lain yang harus dijawab.
Jika benar ada pernyataan bahwa ketika penyewa lama tidak sanggup membayar kompensasi maka akan dicari pihak lain yang mampu membayar, harus ditelusuri:
- siapa yang sebenarnya berwenang menentukan penerima kios?
- Mantan pemegang HGP?
- Atau Perumda?
Jika setelah 31 Agustus 2026 kewenangan penuh berada pada Perumda, bagaimana seseorang yang HGP-nya telah berakhir dapat menjanjikan kios tersebut kepada orang lain?
Pertanyaan ini bukan sekadar persoalan etik, Ini merupakan persoalan kewenangan.
JANGAN TERBURU-BURU MENYEBUT PEMERASAN ATAU PENIPUAN
Di sisi lain, persoalan ini juga harus ditempatkan secara proporsional.
Keluhan pedagang mengenai adanya “tekanan” tidak otomatis berarti telah terjadi tindak pidana pemerasan.
Tekanan harus diperjelas faktanya.
- Apakah ada ancaman?
- Apakah ada paksaan?
- Apakah ada intimidasi?
- Apakah sekadar negosiasi harga?
- Apakah ada tipu muslihat atau keterangan tidak benar?
Karena peristiwa ini berlangsung setelah berlakunya Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2023 tentang KUHP, setiap dugaan pidana harus diuji berdasarkan unsur tindak pidana dalam KUHP yang berlaku.
Tidak setiap sengketa mengenai uang dan kios dapat serta-merta dipidanakan. Namun apabila seseorang mengetahui dirinya sudah tidak mempunyai hak, lalu tetap meyakinkan pihak lain bahwa pembayaran tertentu merupakan syarat untuk mendapatkan kios dan pembayaran itu diperoleh melalui rangkaian kebohongan, tentu dimensi pidananya dapat diperiksa lebih jauh.
PERUMDA HARUS BICARA TERANG
Dalam kondisi seperti ini, Perumda memegang peran paling penting.
Perumda harus memberikan penjelasan resmi dan tertulis mengenai status kios sejak 1 September 2026.
Setidaknya ada satu pertanyaan yang wajib dijawab:
- apakah setelah HGP berakhir pada 31 Agustus 2026, mantan pemegang HGP masih mempunyai hak untuk menjual, mengalihkan, melepas atau meminta kompensasi kepada calon penerima SIM?
Jika jawabannya tidak, maka Perumda semestinya menegaskan larangan tersebut kepada seluruh pedagang.
Jika jawabannya iya, Perumda wajib menunjukkan dasar hukumnya.
- Apa objek yang boleh dialihkan?
- Bagaimana prosedurnya?
- Berapa batasannya?
- Apakah transaksi tersebut harus tercatat?
- Siapa yang berhak menerima uang?
Tanpa penjelasan seperti itu, pedagang akan terus berada dalam ruang abu-abu.
BERTEMU DI KANTOR PERUMDA TIDAK OTOMATIS MEMBUAT TRANSAKSI SAH
Pedagang juga perlu memahami bahwa pertemuan yang dilakukan di kantor Perumda tidak otomatis menjadikan suatu pembayaran kepada pihak lain sah menurut hukum.
Harus dilihat apakah Perumda secara resmi mengetahui, menyetujui dan mencatat transaksi tersebut.
- Siapa yang hadir?
- Dalam kapasitas apa?
- Apakah ada berita acara?
- Apakah ada dasar aturan?
- Apakah pembayaran masuk ke rekening resmi Perumda atau justru kepada pihak pribadi?
Seluruh hal itu harus terang. Karena jangan sampai lokasi pertemuan di kantor Perumda dipersepsikan sebagai bentuk pengesahan terhadap transaksi privat yang sebenarnya tidak pernah menjadi kebijakan resmi Perumda.
JIKA PERUMDA MENGETAHUI DAN MEMBIARKAN, PERSOALAN TATA KELOLA MUNCUL
Apabila nanti terbukti Perumda mengetahui adanya pola pembayaran “kompensasi lepas putus” atas kios tetapi tidak memberikan kejelasan apakah praktik tersebut dibolehkan atau dilarang, maka muncul persoalan lain: tata kelola.
Perumda sebagai pengelola tidak cukup hanya menjadi tempat pertemuan para pihak, Perumda harus memastikan siapa yang mempunyai hak dan siapa yang tidak.
Perumda juga harus memastikan kios tidak menjadi objek transaksi informal jika aturan memang melarang pengalihan
Apabila ada pegawai atau pejabat yang secara individual terlibat dalam transaksi tidak resmi, tentu pertanggungjawabannya harus diuji berdasarkan fakta dan bukti masing-masing.
Namun sejauh ini belum tepat menyimpulkan keterlibatan pihak tertentu tanpa verifikasi.
PEMERINTAH KOTA TANGERANG JUGA TIDAK BISA BERDIAM DIRI
Persoalan Pasar Anyar bukan sekadar konflik privat antara pemegang HGP lama dan pengontrak.
Pasar Anyar adalah bagian penting dari aktivitas ekonomi Kota Tangerang, terlebih pasar tersebut telah direvitalisasi menggunakan anggaran pemerintah pusat melalui Kementerian PUPR.
Pemerintah Kota Tangerang mempunyai kepentingan memastikan bahwa hasil revitalisasi tidak justru melahirkan konflik distribusi kios.
Perlu ada kepastian mengenai status aset, dasar pengelolaan Perumda, mekanisme penerbitan SIM dan sistem pengawasan terhadap penggunaan kios.
Jika sistem baru memang dirancang untuk memperbaiki tata kelola, maka transparansi harus menjadi fondasinya.
SATU PERSOALAN BESAR: SIAPA SEBENARNYA PEMILIK HAK EKONOMI ATAS KIOS?
Di sinilah akar masalah Pasar Anyar tampaknya berada. Selama bertahun-tahun HGP tidak hanya dipandang sebagai hak penggunaan.
Dalam praktik sosial dan ekonomi, dokumen tersebut dapat dipersepsikan sebagai aset yang mempunyai nilai jual.
Ketika masa HGP berakhir, persepsi ekonomi tersebut belum tentu ikut hilang.
Mantan pemegang HGP mungkin merasa telah kehilangan nilai ekonomi yang selama ini dimiliki.
Sementara pengontrak merasa selama bertahun-tahun merekalah yang benar-benar menjalankan usaha di kios tersebut.
Perumda kemudian masuk dengan sistem SIM baru, Tanpa aturan transisi yang sangat jelas, ketiga kepentingan tersebut bertabrakan.
Di ruang kosong itulah lahir istilah seperti “kompensasi”, “lepas putus”, “uang pengganti” atau bentuk transaksi lain.
PERUMDA PERLU MENJAWAB SEPULUH PERTANYAAN
Untuk mengakhiri polemik, Perumda perlu memberikan jawaban terbuka terhadap setidaknya sepuluh pertanyaan:
- Apakah HGP Pasar Anyar telah resmi berakhir pada 31 Agustus 2026?
- Sejak 1 September 2026, apakah mantan pemegang HGP masih memiliki hak atas kios?
- Apakah mantan pemegang HGP diperbolehkan melakukan “lepas putus”?
- Apakah pembayaran kompensasi kepada mantan pemegang HGP merupakan mekanisme resmi?
- Apakah pembayaran kompensasi menjadi syarat memperoleh SIM?
- Apakah mantan pemegang HGP mempunyai hak menunjuk calon penerima kios berikutnya?
- Bagaimana hak pedagang yang selama ini secara faktual menjadi pengontrak?
- Siapa yang mempunyai kewenangan final menentukan penerima SIM?
- Bagaimana Perumda mencegah transaksi tidak resmi terhadap kios
- Apa mekanisme pengaduan apabila pedagang diminta membayar sejumlah uang sebagai syarat mempertahankan atau memperoleh kios?
Jawaban atas pertanyaan tersebut jauh lebih penting daripada sekadar memastikan bangunan Pasar Anyar telah selesai direvitalisasi.
JANGAN SAMPAI REVITALISASI FISIK MELAHIRKAN RENTE BARU
Pascarevitalisasi, Pemerintah Kota Tangerang dan Perumda mempunyai kesempatan besar untuk memperbaiki tata kelola Pasar Anyar.
Jika benar sistem SIM menghubungkan langsung pengelola dengan pedagang, maka sistem tersebut seharusnya mampu memutus penyewaan berlapis dan spekulasi kios.
Tetapi jika sebelum SIM diperoleh seorang pedagang masih harus membayar “uang lepas” kepada mantan pemegang HGP, maka publik berhak bertanya apa sebenarnya yang berubah?
Jangan sampai revitalisasi berhasil memperbarui bangunan, tetapi gagal memperbarui tata kelola, Jangan sampai rente lama hanya berubah nama menjadi rente baru.
Dan jangan sampai pedagang yang seharusnya mendapatkan kepastian hukum justru kembali menjadi pihak yang paling lemah dalam perebutan nilai ekonomi kios.
Karena itu, solusi persoalan Pasar Anyar bukan terletak pada siapa yang paling kuat menekan atau siapa yang paling mampu membayar.
Solusinya terletak pada satu hal kepastian hukum yang transparan mengenai siapa yang berhak atas kios setelah HGP berakhir dan berdasarkan kewenangan siapa hak tersebut diberikan.
CATATAN PENULIS
Tulisan ini merupakan tindak lanjut dari pembahasan sebelumnya mengenai berakhirnya HGP Pasar Anyar pada 31 Agustus 2026, perubahan sistem pengelolaan menjadi SIM serta persoalan hukum yang muncul pascarevitalisasi.
Informasi mengenai permintaan “kompensasi lepas putus” bersumber dari keterangan dan komunikasi yang disampaikan sejumlah pedagang Pasar Anyar Kota Tangerang.
Pernyataan dan komunikasi tersebut perlu dikonfirmasi kepada para pihak terkait dan kepada Perumda untuk memperoleh gambaran yang berimbang.
Tulisan ini tidak dimaksudkan untuk menyimpulkan telah terjadi tindak pidana atau pelanggaran hukum oleh pihak tertentu, tetapi untuk menguji dasar hak, kewenangan dan tata kelola kios Pasar Anyar secara hukum serta mendorong keterbukaan kepada publik.
Penulis sebelumnya telah beberapa kali mengangkat persoalan Revitalisasi Pasar Anyar dan berbagai problematika yang terjadi pascarevitalisasi melalui media daring Watchnews.co.id.
Oleh: Akhwil, S.H. (Praktisi Hukum/Advokat dan Aktivis Tangerang Raya)
Editor & Pewarta: CHY/ML
