Oleh: Akhwil, S.H. (Praktisi Hukum & Aktivis Tangerang Raya)
Tangerang Kota, 26-11-2025,Watchnews.co.id
DUA KASUS, SATU AKAR MASALAH
Beberapa waktu terakhir, masyarakat Kota Tangerang kembali dikejutkan oleh dua peristiwa penting:
- Wali Kota Tangerang dilaporkan ke Kejati Banten dalam dugaan kasus hibah tanah Rp42,7 miliar, dan
- Kasus lama tetapi belum pernah tuntas: dugaan penyerobotan lahan PSU (fasos–fasum) seluas 11.309 m² oleh pengembang PT Royal Garden Village (RGV) di Perumahan Taman Royal 2.
Kedua peristiwa ini tampak berbeda, tetapi sebenarnya saling berkaitan. Keduanya berbicara tentang masalah paling mendasar yang jarang disentuh oleh publik :
Tata kelola aset Pemerintah Kota Tangerang yang sudah bertahun-tahun tidak tertib.
Aset publik, yang seharusnya menjadi milik seluruh warga, justru hilang, tidak tercatat, diganti dokumennya, dibangun rumah mewah, atau malah dihibahkan tanpa kejelasan status.
Dan masalah ini bukan baru terjadi hari ini. Berpuluh tahun lamanya.
APA ITU ASET PUBLIK, PSU, DAN FASOS–FASUM
Supaya masyarakat tidak bingung, mari kita uraikan secara sederhana.
1. Apa itu aset publik?
Aset publik adalah tanah, bangunan, jalan, taman, gedung sekolah, kantor kelurahan, hingga kolam retensi yang dikelola Pemerintah Kota.
Aset ini adalah milik semua warga, bukan milik wali kota atau pengembang.
2. Apa itu PSU (Prasarana Sarana Utilitas)?
Ini adalah fasilitas yang wajib diserahkan oleh pengembang perumahan kepada pemerintah, misalnya:
- taman
- jalan perumahan
- sarana sosial
- lahan fasos–fasum
Setelah diserahkan, PSU menjadi aset Pemkot dan tidak boleh dijual atau digarap oleh pengembang.
3. Apa itu Fasos–Fasum?
Fasilitas sosial & fasilitas umum, seperti:
- lahan untuk puskesmas
- lahan sekolah
- jalan umum
- ruang terbuka publik
Ini juga milik warga, bukan milik pengembang.
FAKTA DARI BPK: ASET KITA BANYAK YANG TIDAK TERCATAT
Data dari LHP BPK yang diberitakan Tangselpos menunjukkan hal yang mengejutkan:
- PSU yang diserahkan ke Pemkot: 6.928 bidang
- PSU yang tercatat sebagai aset: 2.364 bidang
- PSU yang belum tercatat: 4.564 bidang (±3,78 juta m²)
Artinya, Hampir 2/3 aset publik Kota Tangerang tidak tercatat dan sangat rawan hilang atau diserobot.
BPK memperingatkan bahwa aset yang tidak tercatat mudah disalahgunakan, mudah diklaim, dan mudah diubah fungsinya, Ini adalah bom waktu.
KASUS RGV: CONTOH NYATA PSU YANG HILANG & DISEROBOT
Dalam pemberitaan Besttangsel.com (17 September 2021), aktivis lingkungan Deny Granada mengungkapkan:
- Ada PSU 11.309 m² di Taman Royal 2
- Sudah diserahkan ke Pemkot lewat BAST tahun 2004
- Sudah menjadi aset resmi Pemkot
Tetapi, Di atasnya justru dibangun perumahan mewah Cluster Royal Arum Padahal tidak ada IMB untuk pembangunan itu Dan ada dua dokumen BAST dengan nomor sama tapi isi berbeda
Ini sangat serius.
Mengapa serius? Karena PSU tidak boleh disentuh tanpa izin Pemkot. Jika sudah diserahkan ke Pemkot, maka tanah itu:
- tidak bisa dijual
- tidak bisa dibangun perumahan
- tidak bisa diubah siteplan
- dan apalagi tidak boleh dipalsukan dokumennya
Potensi pelanggarannya:
- Penyerobotan tanah
- Pemalsuan dokumen
- Penyalahgunaan wewenang
- Pembangunan tanpa izin
- Kerugian keuangan negara (UU Tipikor)
Kasus ini belum ada penyelesaian terbuka hingga hari ini.
KASUS HIBAH Rp42,7 MILIAR: MENGAPA MASYARAKAT HARUS PEDULI?
Kasus kedua yang mencuat adalah laporan Wali Kota Tangerang ke Kejati Banten mengenai hibah tanah Rp42,7 miliar.
Kita belum tahu detail lengkapnya karena laporan masih berjalan. Tetapi dari sisi hukum, ada pertanyaan besar:
1. Apa status tanah yang dihibahkan?
- BMD murni?
- PSU?
- Aset eks pemekaran kabupaten?
- Atau tanah yang statusnya belum jelas?
Jika ternyata tanah itu adalah PSU atau fasos–fasum, maka hibah tersebut cacat hukum.
2. Apakah hibah sudah ada persetujuan DPRD?
Menurut PP 27/2014 jo PP 28/2020:
Aset bernilai besar tidak boleh dipindahtangankan tanpa persetujuan DPRD.
3. Apakah hibah tersebut benar-benar untuk kepentingan publik?
Jika tidak memenuhi syarat Permendagri 32/2011 jo 14/2016, hibah bisa dianggap tidak sah.
4. Apakah ini pola yang sama sebagaimana terjadi pada PSU RGV?
Jika PSU bisa hilang, maka hibah aset pun bisa mengulang pola yang sama.
DI MANA KESALAHAN TERBESAR?
Masalahnya Ada pada Sistem Pengelolaan Aset Daerah
Dari perspektif hukum administrasi dan tata kelola pemerintahan, ada beberapa kelemahan serius:
- Banyak aset tidak tercatat akan rawan hilang BPK sudah memperingatkan ini.
- Pengawasan internal lemah, Inspektorat dan BPKAD tidak melakukan pengamanan maksimal.
- Pengembang lebih cepat bergerak daripada pemerintah. Siteplan berubah, Dokumen diganti, IMB tidak ada, Bangunan tetap berdiri
- Eksekusi hukum lambat dan tidak tegas, Kasus PSU Taman Royal 2 tahun 2021 belum dituntaskan.
- Sistem perizinan manual mudah dimanipulasi Peluang manipulasi dokumen sangat besar.
- “Political economy of land”Tanah di kota besar nilainya sangat tinggi.
Ketika tata kelola lemah, maka kepentingan tertentu bisa menyelinap.
APA DASAR HUKUMNYA
1. UU Keuangan Negara & UU Perbendaharaan Negara
Semua aset daerah = bagian dari keuangan negara.
Hilang adalah kerugian negara.
2. UU Pemerintahan Daerah
Walikota wajib menjaga aset daerah.
3. PP 27/2014 & PP 28/2020
Pemindahtanganan aset daerah harus:
- tercatat
- dinilai KJPP
- disetujui DPRD
4. Permendagri 9/2009
PSU wajib diserahkan dan tidak boleh digarap pengembang.
5. UU Tipikor (Pasal 2 & 3)
Segala tindakan yang merugikan keuangan negara adalah pidana korupsi.
6. KUHP Pasal 263 – Pemalsuan Dokumen
Jika benar ada dua BAST dengan lampiran berbeda, ini pelanggaran berat.
SOLUSI NYATA UNTUK KOTA TANGERANG
1. Sensus Aset Daerah
Semua PSU, fasos–fasum, dan aset eks pemekaran harus:
- dipetakan
- diaudit
- disertifikasi
- diumumkan ke publik
Agar pengembang tidak sembarangan.
2. Publikasi Data Aset Secara Online
Biar warga tahu mana tanah publik, mana bukan.
3. Moratorium hibah dan tukar-menukar aset strategis
Jangan ada hibah besar lagi sebelum persoalan ini dibereskan.
4. Bentuk Satgas Aset Kota Tangerang
Menggabungkan:
- Kejaksaan
- BPK
- BPKP
- Inspektorat
- BPN
- LSM
- Media
5. Kejati Banten perlu membuka penyidikan terpadu PSU & hibah
Karena yang kita hadapi bukan kasus perorangan, tapi pola sistemik.
6. Edukasi publik tentang hak atas aset daerah
Warga wajib tahu bahwa PSU = milik rakyat.
Dan setiap jengkal tanah publik yang hilang, kerugian seluruh kota.
JIKA KITA DIAM, ASET PUBLIK AKAN HABIS PELAN-PELAN
Kasus RGV (PSU hilang), kasus hibah Rp42,7 miliar (dilaporkan ke Kejati), dan temuan BPK tentang ribuan PSU tak tercatat adalah tanda bahwa kita tengah menghadapi krisis tata kelola aset daerah.
Dan krisis ini berlangsung di tengah kota besar yang lahannya makin sedikit dan nilainya makin mahal.
Karena itu, seluruh masyarakat Tangerang harus sadar bahwa:
Aset daerah adalah hak warga. Bukan hak pengembang. Bukan hak oknum pejabat. Bukan hak kelompok tertentu.
Ketika aset hilang, yang rugi adalah:
- warga
- generasi muda kota ini
- pelayanan publik
- keuangan daerah
- masa depan kota
Sebagai aktivis dan praktisi hukum. saya percaya, Saatnya Kota Tangerang membenahi asetnya secara total, bukan demi pejabat, tapi demi rakyat.
Inilah tujuan tulisan ini, mengedukasi, mengingatkan, dan mengajak masyarakat ikut mengawasi.
Aset publik harus kembali ke publik. Dan hukum harus ditegakkan dengan adil.
Sumber Data Artikel Ini :
- Besttangsel.com – 17 September 2021
- Ratas.id – 2025
- Tangselpos – Ringkasan LHP BPK
- Website resmi Pemkot Tangerang – tangerangkota.go.id
- UU 17/2003, UU 1/2004, UU 23/2014
- PP 27/2014 jo 28/2020
- UU Tipikor
- Permendagri 9/2009 & Permendagri 32/2011 jo 14/2016
Redaksi Watchnews.co.id
Editor & Pewarta: HL / CHY
