Oleh: Akhwil, S.H. (Praktisi Hukum dan Aktivis Tangerang Raya)
Sumber informasi: Pedagang Pasar Anyar Kota Tangerang
Kota Tangerang, 01-09-2026, Watchnews.co.id
Revitalisasi Pasar Anyar Kota Tangerang seharusnya menjadi momentum pembenahan menyeluruh terhadap pasar rakyat, bukan hanya dari sisi bangunan tetapi juga dari aspek tata kelola, kepastian hukum dan perlindungan terhadap para pedagang.
Namun pascarevitalisasi, justru muncul persoalan yang jauh lebih mendasar.
Sejumlah pedagang mempertanyakan nasib mereka setelah Hak Guna Persewaan (HGP) yang selama ini menjadi dasar penguasaan kios disebut berakhir pada 31 Agustus 2026.
Persoalan semakin kompleks karena setelah revitalisasi, pola pengelolaan kios disebut mengalami perubahan.
Jika sebelumnya pemegang HGP diperbolehkan menyewakan kembali kios kepada pihak lain, kini Perumda disebut tidak lagi memperpanjang HGP dan menggantinya dengan Surat Izin Menempati (SIM).
Melalui pola baru tersebut, unit toko disebut tidak lagi dapat disewakan kembali oleh pemegang SIM kepada pihak lain karena hubungan pemanfaatan atau penyewaan kios akan dilakukan langsung oleh Perumda sebagai pengelola.
Perubahan ini tentu bukan persoalan administratif sederhana.
Di baliknya terdapat pertanyaan hukum yang menyangkut kepentingan ekonomi banyak pedagang:
- Ketika HGP berakhir, siapa yang berhak atas kios?
- Apakah pemegang HGP lama masih memiliki hak?
- Apakah pedagang yang selama ini menjadi pengontrak dapat langsung berhubungan dengan Perumda?
- Apakah pemegang HGP lama masih dapat menyewakan kios setelah masa haknya berakhir?
Dan yang tidak kalah penting:
- apa dasar hukum Perumda mengubah sistem HGP menjadi SIM serta menentukan siapa yang berhak menempati kios pascarevitalisasi?
HGP BERAKHIR, HAK TIDAK OTOMATIS BERALIH
Secara hukum, berakhirnya HGP tidak serta-merta membuat kios otomatis menjadi hak pengontrak.
Tetapi pada saat yang sama, pemegang HGP lama juga tidak dapat serta-merta menganggap haknya tetap berlaku tanpa batas.
Hal pertama yang harus dilihat adalah isi dokumen HGP itu sendiri.
Jika HGP merupakan bentuk hak kontraktual atau hak penggunaan yang diberikan untuk jangka waktu tertentu dan dinyatakan berlaku sampai 31 Agustus 2026, maka masa berlaku tersebut mempunyai konsekuensi hukum.
Pasal 1338 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata pada prinsipnya menegaskan bahwa perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi para pihak yang membuatnya.
Artinya, baik Perumda maupun pemegang HGP sama-sama terikat pada isi perjanjian tersebut.
Apabila dokumen secara tegas menyebut hak berakhir pada tanggal tertentu dan tidak terdapat klausul perpanjangan otomatis, pemegang HGP tidak dapat menganggap hak tersebut berlangsung untuk selama-lamanya.
Dalam hubungan sewa tertulis berjangka, Pasal 1570 KUH Perdata juga mengenal prinsip bahwa sewa berakhir ketika jangka waktunya selesai.
Karena itu, tanggal 31 Agustus 2026 menjadi titik hukum yang sangat penting.
Jika HGP benar-benar berakhir pada tanggal tersebut tanpa adanya perpanjangan, maka sejak 1 September 2026 diperlukan dasar hukum baru untuk menempati kios.
PENGONTRAK JUGA TIDAK OTOMATIS MENJADI PEMEGANG HAK BARU
Di sisi lain, pengontrak yang selama ini berdagang di kios juga tidak otomatis dapat menyatakan bahwa setelah HGP habis, kios tersebut menjadi haknya.
Hubungan hukum antara pemegang HGP dan pengontrak pada dasarnya merupakan hubungan perjanjian tersendiri.
Pasal 1340 KUH Perdata pada prinsipnya menentukan bahwa suatu perjanjian berlaku bagi para pihak yang membuatnya.
Dengan demikian, kontrak antara pemegang HGP dengan penyewa tidak serta-merta mengikat Perumda.
Tetapi situasinya menjadi berbeda ketika HGP telah berakhir.
Jika Perumda kemudian, berdasarkan aturan yang sah, memberikan SIM langsung kepada pedagang yang selama ini secara faktual berjualan di kios tersebut, maka hak pedagang itu lahir dari hubungan hukum baru dengan Perumda.
Bukan karena ia “mengambil alih” HGP pihak sebelumnya.
Secara yuridis, konstruksinya harus dibedakan dengan tegas:
- HGP lama berakhir, kemudian Perumda menerbitkan hak atau izin baru kepada pihak lain.
- Itu bukan peralihan otomatis.
- Itu adalah hubungan hukum baru.
APAKAH PEMEGANG HGP LAMA MASIH BISA MENYEWAKAN?
Pertanyaan ini menjadi sangat penting bagi para pedagang.
Jika kewenangan untuk menyewakan kios kepada pihak lain bersumber dari HGP, maka ketika HGP berakhir, secara prinsip kewenangan turunan tersebut juga ikut berakhir.
Seseorang pada dasarnya tidak dapat memberikan hak yang lebih besar daripada hak yang dimilikinya sendiri.
Dalam doktrin hukum dikenal prinsip nemo plus juris ad alium transferre potest quam ipse habet.
Seseorang tidak dapat mengalihkan hak yang lebih besar daripada yang ia miliki.
Jika haknya hanya berlaku sampai 31 Agustus 2026, maka ia pada prinsipnya tidak dapat menjanjikan penggunaan kios setelah tanggal itu tanpa dasar hukum baru.
Masalah akan menjadi lebih serius apabila terdapat pemegang HGP yang masih menerima uang kontrak untuk periode setelah masa haknya berakhir.
Misalnya HGP berakhir 31 Agustus 2026, tetapi seorang pengontrak telah membayar sewa sampai tahun 2027 atau 2028.
Jika pemegang HGP mengetahui bahwa kewenangannya tidak lagi berlaku tetapi tetap menerima pembayaran dan menjanjikan penggunaan kios yang sebenarnya tidak lagi dapat ia berikan, dapat timbul persoalan perdata berupa tuntutan pengembalian uang, ganti rugi maupun wanprestasi.
Dalam kondisi tertentu, apabila terdapat rangkaian kebohongan yang sengaja digunakan untuk memperoleh pembayaran, persoalan dapat pula berkembang ke ranah pidana.
Namun harus ditegaskan, berakhirnya HGP semata-mata tidak otomatis menjadikan seseorang pelaku tindak pidana.
Unsur pidana harus dibuktikan secara tersendiri.
APAKAH PENGONTRAK BISA DIPIDANA JIKA MENDAPAT SIM LANGSUNG DARI PERUMDA?
Pada prinsipnya tidak.
Jika HGP lama benar-benar berakhir, kemudian Perumda secara sah memberikan SIM langsung kepada pengontrak yang memenuhi persyaratan, hal tersebut bukan dengan sendirinya tindak pidana.
Risiko pidana baru muncul jika proses memperoleh kios dilakukan dengan cara-cara melawan hukum seperti pemalsuan dokumen, penipuan, ancaman, kekerasan, perusakan atau penguasaan barang milik orang lain.
Karena itu, para pedagang sebaiknya tidak mengambil alih kios secara fisik secara sepihak.
- Jangan membongkar gembok.
- Jangan memindahkan barang milik orang lain
- Jangan melakukan penguasaan paksa.
Pedagang yang memperoleh SIM sebaiknya menunggu adanya penetapan tertulis, berita acara serah terima dan penyerahan unit secara resmi dari Perumda.
PERUMDA HARUS MEMBUKA DASAR HUKUM PERUBAHAN HGP MENJADI SIM
Justru pada titik inilah persoalan publik yang paling besar muncul.
Jika Perumda mengubah sistem dari HGP menjadi SIM, maka perubahan tersebut harus mempunyai dasar hukum yang jelas.
Perumda bukan pemegang kewenangan tanpa batas.
Sebagai Badan Usaha Milik Daerah, keberadaan dan kewenangannya secara nasional berada antara lain dalam kerangka Undang-Undang Nomor 23 Tahun 2014 tentang Pemerintahan Daerah serta Peraturan Pemerintah Nomor 54 Tahun 2017 tentang Badan Usaha Milik Daerah.
Namun aturan nasional tersebut belum menjawab siapa yang berhak atas kios tertentu di Pasar Anyar.
Jawabannya harus ditemukan dalam aturan daerah, anggaran dasar Perumda, peraturan direksi, perjanjian pengelolaan, dan dokumen resmi lain yang menjadi dasar pengelolaan Pasar Anyar.
Karena itu, Perumda perlu menjelaskan kepada publik:
- apa dasar hukum penghentian HGP;
- apa dasar hukum penerbitan SIM;
- siapa yang diprioritaskan sebagai penerima SIM;
- bagaimana kedudukan pemegang HGP lama;
- bagaimana kedudukan pedagang pengontrak;
- apakah satu orang diperbolehkan menguasai lebih dari satu kios;
- apakah penerima SIM dapat mengalihkan atau menyewakan kios;
- berapa tarif yang dikenakan;
- dan bagaimana mekanisme keberatan apabila terjadi sengketa.
Kebijakan yang menyangkut penghidupan pedagang tidak cukup dijelaskan secara lisan.
Harus ada aturan tertulis dan dapat diketahui oleh mereka yang terdampak.
SIAPA YANG DISEBUT PEDAGANG EKSISTING?
Ini menjadi pertanyaan yang sangat penting.
- Jika Perumda akan memberikan SIM kepada pedagang “eksisting”, siapa yang dimaksud?
- Apakah pemegang HGP?
- Atau orang yang secara nyata selama bertahun-tahun berdagang di kios tersebut?
- Bagaimana jika pemegang HGP tinggal di tempat lain sementara kios telah dikontrakkan bertahun-tahun kepada pedagang?
- Bagaimana jika seseorang memegang beberapa HGP sekaligus?
- Bagaimana jika pengontrak telah mengeluarkan modal besar dan berjualan selama puluhan tahun?
- Bagaimana apabila pemegang HGP juga menjalankan usahanya secara langsung?
Semua situasi itu harus mempunyai parameter yang objektif.
Tanpa aturan yang jelas, pendataan pedagang justru dapat menjadi sumber konflik baru.
LARANGAN MENYEWAKAN KEMBALI BISA MENJADI PEMBENAHAN
Jika sistem SIM benar-benar melarang sub-sewa dan mewajibkan hubungan langsung antara Perumda dengan pedagang yang menjalankan usaha, kebijakan tersebut secara prinsip dapat menjadi langkah pembenahan.
Pasar rakyat semestinya menjadi ruang usaha bagi pedagang, bukan sekadar objek investasi atau sumber rente bagi pihak yang hanya menguasai surat tetapi tidak menjalankan usaha.
Pasal 1559 KUH Perdata juga mengenal pembatasan penyewaan kembali apabila hubungan sewa melarangnya.
Namun aturan itu harus diterapkan kepada semua pihak secara konsisten.
Jangan sampai secara tertulis sub-sewa dilarang tetapi dalam praktik masih ada pihak yang menguasai banyak kios untuk kemudian menyewakannya kembali.
Jika itu terjadi, perubahan dari HGP menjadi SIM hanya akan menjadi pergantian nomenklatur.
Bukan pembenahan tata kelola.
ADA PERTANYAAN LEBIH BESAR: BAGAIMANA STATUS ASET PASAR ANYAR?
Persoalan HGP dan SIM tidak dapat dilepaskan dari fakta bahwa Pasar Anyar direvitalisasi menggunakan anggaran pemerintah pusat melalui Kementerian PUPR.
Fakta tersebut menimbulkan pertanyaan hukum yang lebih mendasar:
- setelah revitalisasi selesai, siapa pemegang dan pengelola aset tersebut?
Dana pemerintah pusat tidak otomatis berarti Pasar Anyar selamanya menjadi milik Kementerian PUPR.
Dalam pengelolaan barang negara dan daerah terdapat mekanisme serah terima, hibah, pengalihan status penggunaan maupun pencatatan sebagai barang milik daerah.
Karena itu, dokumen yang sangat penting untuk diketahui adalah Berita Acara Serah Terima (BAST) hasil revitalisasi.
Jika bangunan diserahkan kepada Pemerintah Kota Tangerang, harus diketahui bagaimana status pencatatan aset selanjutnya.
Jika kemudian dikelola oleh Perumda, perlu diketahui dasar pengelolaannya.
- Apakah melalui penugasan?
- Apakah sebagai barang milik daerah yang dikelola?
- Apakah menjadi penyertaan modal daerah?
- Atau melalui mekanisme lain?
Perbedaan status itu mempunyai konsekuensi hukum.
DARI STATUS ASET LAHIR KEWENANGAN MENGELOLA
Mengapa status aset penting?
Karena dari sanalah rantai kewenangan berasal.
Jika Perumda hendak menerbitkan SIM, menetapkan pedagang, menentukan tarif dan mengatur pemanfaatan kios, harus jelas lebih dahulu Perumda bertindak dalam kapasitas apa.
- Apakah sebagai pemilik?
- Pengelola?
- Penerima penugasan?
- Atau badan usaha yang memperoleh hak pemanfaatan dari Pemerintah Kota?
Kejelasan itu sangat penting agar tidak ada kesan bahwa kewenangan muncul hanya karena selama ini Perumda memang mengelola pasar.
Dalam hukum administrasi dan pengelolaan aset publik, kewenangan harus mempunyai dasar.
TRANSPARANSI MENJADI KUNCI
Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2014 tentang Administrasi Pemerintahan mengenal Asas-Asas Umum Pemerintahan yang Baik.
Pasal 10 UU tersebut antara lain memuat asas kepastian hukum, kemanfaatan, ketidakberpihakan, kecermatan, tidak menyalahgunakan kewenangan, keterbukaan, kepentingan umum dan pelayanan yang baik.
Prinsip tersebut relevan apabila kebijakan terkait Pasar Anyar merupakan bagian dari pelaksanaan kewenangan pemerintahan.
Artinya, proses penentuan siapa yang mendapatkan kios tidak boleh dilakukan secara sewenang-wenang.
Tidak boleh ada dua pedagang dengan keadaan yang sama tetapi diperlakukan berbeda tanpa alasan objektif.
Tidak boleh pula muncul ruang transaksi gelap untuk memperoleh kios.
JANGAN SAMPAI REVITALISASI MENGUBAH RENTE LAMA MENJADI RENTE BARU
Jika salah satu tujuan perubahan HGP menjadi SIM adalah memutus penyewaan berlapis, tujuan tersebut patut diapresiasi.
Tetapi pengawasan tetap dibutuhkan.
Sebab persoalan lama jangan sampai hanya berpindah bentuk.
Dulu orang menguasai HGP lalu menyewakan kios.
Jangan sampai setelah SIM berlaku muncul pola baru: nama tertentu memperoleh banyak SIM, kios tidak digunakan sendiri, kemudian dialihkan secara tidak resmi.
Jika itu terjadi, substansi masalahnya tetap sama.
Karena itu, Perumda harus mempunyai sistem kontrol yang ketat:
- satu pedagang satu identitas;
- kejelasan unit;
- larangan pengalihan;
- audit penggunaan kios;
- dan sanksi terhadap pelanggaran;
PEDAGANG MEMBUTUHKAN KEPASTIAN, BUKAN KONFLIK BARU
Berdasarkan pertanyaan yang disampaikan sejumlah pedagang Pasar Anyar, persoalan mereka sebenarnya sederhana.
Mereka ingin mengetahui apakah setelah HGP lama berakhir, mereka yang selama ini benar-benar berdagang dapat membuat hubungan langsung dengan Perumda.
Pertanyaan itu seharusnya dapat dijawab secara terang.
- Bukan dengan spekulasi.
- Bukan melalui informasi dari mulut ke mulut.
- Bukan pula melalui konflik antar-pedagang.
Perumda perlu mengeluarkan penjelasan resmi mengenai status seluruh HGP per 1 September 2026 serta mekanisme penetapan penerima SIM.
Dengan begitu, siapa pun yang memperoleh kios memiliki dasar hukum yang jelas.
REVITALISASI TIDAK CUKUP HANYA MENGHASILKAN GEDUNG BARU
Pasar Anyar bukan sekadar bangunan.
Ia adalah ruang hidup ekonomi masyarakat Tangerang.
Karena itu, keberhasilan revitalisasi tidak semestinya hanya diukur dari kemegahan gedung, tata ruang, fasilitas atau tampilan baru.
Ukuran lain yang tidak kalah penting adalah:
- apakah pedagang memperoleh kepastian hukum;
- apakah distribusi kios transparan;
- apakah praktik penyewaan berlapis berhenti;
- apakah tarif dapat dipertanggungjawabkan;
- dan apakah konflik antar-pedagang dapat dicegah;
Gedung baru dengan tata kelola lama hanya akan memindahkan persoalan lama ke dalam bangunan baru.
Karena itu, ada beberapa pertanyaan yang seharusnya segera dijawab secara terbuka oleh Pemerintah Kota Tangerang dan Perumda:
- Pertama, apa dasar hukum berakhirnya HGP pada 31 Agustus 2026 dan perubahan menjadi SIM?
- Kedua, siapa yang berhak memperoleh SIM dan bagaimana kriteria penetapannya?
- Ketiga, bagaimana perlindungan terhadap pedagang pengontrak yang secara faktual telah lama berjualan?
- Keempat, bagaimana nasib pemegang HGP lama yang masih mempunyai hubungan kontraktual dengan penyewa?
- Kelima, bagaimana status hukum aset Pasar Anyar setelah revitalisasi menggunakan anggaran pemerintah pusat?
- Keenam, atas dasar apa Perumda mempunyai kewenangan menetapkan, menyewakan atau memberikan izin menempati seluruh unit kios?
Dan terakhir:
- apakah seluruh proses tersebut dapat dibuka kepada publik dan diawasi secara transparan?
Jawaban atas pertanyaan-pertanyaan itulah yang akan menentukan apakah revitalisasi Pasar Anyar benar-benar menghasilkan perubahan, atau sekadar memperbarui fisik bangunan tanpa menyelesaikan persoalan tata kelolanya.
CATATAN PENULIS
Tulisan ini disusun berdasarkan informasi, keresahan dan pertanyaan yang disampaikan sejumlah pedagang Pasar Anyar Kota Tangerang serta analisis terhadap prinsip hukum perdata, administrasi pemerintahan dan tata kelola aset publik.
Sejumlah fakta mengenai kebijakan HGP, SIM, status aset serta mekanisme pengelolaan Pasar Anyar masih memerlukan klarifikasi dan verifikasi melalui dokumen resmi dari Perumda, Pemerintah Kota Tangerang dan instansi terkait.
Tulisan ini tidak dimaksudkan untuk menyimpulkan adanya pelanggaran hukum oleh pihak tertentu, tetapi sebagai bentuk kontrol publik dan dorongan agar persoalan hukum pascarevitalisasi Pasar Anyar dijelaskan secara terbuka, transparan dan dapat dipertanggungjawabkan.
Editor & Pewarta: CHY/ML
