Oleh: Akhwil, S.H.
- Praktisi Hukum & Aktivis
- Ketua Umum LSM Pembela Hak Indonesia (PHI)
- Divisi Hukum Badan Penelitian Aset Negara (BPAN)
Kota Tangerang, 22-06-2026, Watchnews.co.id
KETIKA KOTA BERTUMBUH, LAHAN PEMERINTAH MENYUSUT
Di tengah pesatnya pembangunan Kota Tangerang sebagai salah satu kawasan metropolitan penyangga Jakarta, muncul sebuah pertanyaan yang semakin sering terdengar di ruang publik Mengapa Pemerintah Kota Tangerang masih mengalami keterbatasan lahan untuk pembangunan fasilitas publik?
Pertanyaan tersebut kembali mengemuka setelah muncul pemberitaan mengenai apa yang disebut sebagai “krisis lahan” yang dihadapi Pemerintah Kota Tangerang. Dalam pemberitaan tersebut berkembang pandangan bahwa pemerintah pusat, pemerintah provinsi, hingga pihak-pihak yang menguasai aset hasil pemekaran wilayah perlu lebih terbuka dalam mendukung kebutuhan lahan bagi kepentingan publik di Kota Tangerang. Namun benarkah persoalannya sesederhana itu? Ataukah sesungguhnya Kota Tangerang tidak sedang mengalami krisis lahan, melainkan menghadapi sesuatu yang jauh lebih serius krisis tata kelola aset publik.
Jika ini benar, maka persoalan yang dihadapi bukan sekadar keterbatasan tanah, melainkan persoalan hukum, administrasi negara, akuntabilitas pengelolaan aset, dan potensi hilangnya manfaat kekayaan negara yang seharusnya digunakan untuk kepentingan masyarakat.
KOTA TANGERANG DAN WARISAN BESAR PEMEKARAN WILAYAH
Sebagai daerah otonom yang lahir dari proses pemekaran Kabupaten Tangerang, Kota Tangerang secara historis memiliki hubungan erat dengan persoalan penyerahan aset.
Dalam setiap proses pemekaran daerah, hukum Indonesia mengenal prinsip P3D:
- Personel
- Pendanaan
- Sarana dan Prasarana
- Dokumen
Prinsip ini bukan sekadar prosedur administratif, melainkan fondasi keberlangsungan pemerintahan daerah baru.
Pertanyaan yang layak diajukan hari ini adalah:
- Apakah seluruh aset yang secara historis berada dalam wilayah Kota Tangerang telah sepenuhnya diserahkan dan tercatat dengan baik?
- Apakah terdapat aset yang masih menyisakan persoalan administrasi?
- Apakah masih terdapat tanah, bangunan, atau fasilitas publik yang status hukumnya belum sepenuhnya jelas?
Pertanyaan-pertanyaan tersebut menjadi penting karena aset bukan hanya angka dalam neraca pemerintahan.
- Aset adalah sumber daya pembangunan.
- Aset adalah instrumen pelayanan publik.
- Aset adalah kekayaan rakyat.
Ketika status aset tidak jelas, maka yang dipertaruhkan bukan hanya dokumen administrasi, tetapi masa depan pelayanan publik.
NEGARA TIDAK KEHILANGAN TANAH, TETAPI BISA KEHILANGAN KENDALI
Dalam perspektif hukum, aset negara yang tidak terinventarisasi dengan baik dapat menimbulkan risiko yang jauh lebih besar dibanding kehilangan fisik aset itu sendiri.
Banyak kasus di berbagai daerah menunjukkan bahwa aset negara tidak selalu hilang karena dijual.
Sebagian justru hilang karena:
- tidak tercatat,
- tidak terawat,
- tidak disertifikatkan,
- tidak diawasi,
- atau tidak dimanfaatkan.
Kondisi seperti ini membuka ruang terjadinya:
- sengketa kepemilikan,
- tumpang tindih sertifikat,
- penguasaan oleh pihak ketiga,
- hingga potensi kerugian negara.
Dalam konteks Kota Tangerang, isu krisis lahan harus dibaca dalam perspektif yang lebih luas.
Bukan semata soal ada atau tidak adanya tanah. Tetapi apakah seluruh aset yang seharusnya dapat dimanfaatkan untuk kepentingan masyarakat telah dikelola secara optimal.
FASOS-FASUM: PERSOALAN LAMA YANG BELUM PERNAH SELESAI
Di hampir seluruh kota besar Indonesia, persoalan fasilitas sosial dan fasilitas umum (fasos-fasum) selalu menjadi isu yang sensitif.
Secara hukum, pengembang memiliki kewajiban menyediakan dan menyerahkan fasos-fasum kepada pemerintah daerah. Namun dalam praktiknya, berbagai persoalan kerap muncul:
- belum dilakukan serah terima;
- dokumen tidak lengkap;
- status tanah belum jelas;
- perubahan peruntukan;
- atau proses administrasi yang berlarut-larut.
Pertanyaan yang perlu dijawab secara terbuka adalah:
- Berapa luas fasos-fasum di Kota Tangerang yang telah diserahkan kepada pemerintah daerah?
- Berapa yang belum?
- Berapa yang masih dalam proses?
Dan yang paling penting:
- apakah seluruh fasos-fasum yang seharusnya menjadi aset publik telah benar-benar kembali kepada publik?
Karena setiap meter persegi fasos-fasum yang belum dapat dimanfaatkan berpotensi mengurangi ruang publik yang seharusnya dapat digunakan masyarakat.
KETIKA ASET PEMERINTAH PUSAT BERADA DI KOTA TANGERANG
Persoalan berikutnya menyangkut keberadaan aset pemerintah pusat di wilayah Kota Tangerang. Secara hukum, aset kementerian dan lembaga negara merupakan Barang Milik Negara (BMN).
Status tersebut tidak otomatis dapat dialihkan kepada pemerintah daerah. Namun hukum juga mengenal prinsip optimalisasi aset negara. Pertanyaan yang perlu diajukan bukan:
- “Mengapa aset itu tidak diberikan?”
Melainkan:
- “Apakah aset tersebut masih digunakan sesuai tugas dan fungsi instansi yang menguasainya?”
Jika suatu aset masih digunakan secara aktif, maka tidak ada alasan hukum untuk meminta pengalihan. Namun apabila terdapat aset yang sudah lama tidak dimanfaatkan, maka negara memiliki kewajiban untuk mengevaluasi pemanfaatannya.
Dalam perspektif tata kelola modern, aset publik yang menganggur dalam jangka panjang merupakan bentuk inefisiensi yang perlu mendapatkan perhatian.
POTENSI KERUGIAN YANG TIDAK PERNAH MASUK NERACA
Salah satu kelemahan terbesar dalam pengelolaan aset publik adalah kecenderungan melihat kerugian negara hanya dari sisi angka keuangan. Padahal terdapat bentuk kerugian lain yang sering luput dari perhatian, Yaitu opportunity loss.
Kerugian akibat hilangnya kesempatan memberikan manfaat kepada masyarakat.
Bayangkan apabila terdapat lahan negara yang tidak termanfaatkan selama puluhan tahun.
Mungkin tidak ada kerugian kas yang langsung tercatat. Namun masyarakat kehilangan kesempatan memperoleh:
- sekolah,
- puskesmas,
- taman kota,
- ruang terbuka hijau,
- rumah susun,
- sentra UMKM,
- fasilitas olahraga.
Dalam perspektif pembangunan daerah, kerugian semacam ini sangat nyata.
KRISIS LAHAN ATAU KRISIS KEPEMIMPINAN ASET?
Di sinilah kajian harus menjadi lebih kritis.
Jika pemerintah daerah mengeluhkan keterbatasan lahan, maka publik berhak mengetahui:
- Apakah seluruh aset daerah telah terinventarisasi dengan baik?
- Apakah seluruh aset eks pemekaran telah ditelusuri?
- Apakah seluruh peluang hibah, pinjam pakai, atau kerja sama pemanfaatan dengan pemerintah pusat dan pemerintah provinsi telah diupayakan secara maksimal?
Karena dalam hukum administrasi negara berlaku prinsip bahwa setiap pejabat publik wajib melakukan tindakan aktif untuk melindungi kepentingan negara dan masyarakat.
Dengan kata lain Persoalan aset bukan hanya soal kepemilikan. Tetapi juga soal kemauan, kapasitas, dan keberanian mengelola.
AUDIT HUKUM MENJADI KEBUTUHAN MENDESAK
Melihat kompleksitas persoalan tersebut, langkah yang paling rasional bukan saling menyalahkan antar level pemerintahan.
yang dibutuhkan adalah audit menyeluruh. Audit yang dimaksud bukan sekadar audit keuangan, Melainkan:
Audit Hukum Aset Untuk menelusuri:
- status kepemilikan;
- legalitas dokumen;
- dasar penguasaan;
- potensi sengketa;
- dan kesesuaian dengan regulasi.
Audit Administratif Untuk memeriksa:
- pencatatan;
- inventarisasi;
- sertifikasi;
- dan penatausahaan.
Audit Pemanfaatan Untuk menilai:
- apakah aset produktif;
- apakah aset memberikan manfaat publik;
- apakah terdapat aset yang menganggur.
SAATNYA MENYELAMATKAN ASET PUBLIK
Dalam perspektif konstitusi, seluruh kekayaan negara pada akhirnya harus digunakan untuk sebesar-besarnya kemakmuran rakyat.
Karena itu, persoalan aset tidak boleh berhenti pada perdebatan mengenai siapa yang memiliki.
Yang jauh lebih penting adalah memastikan bahwa setiap aset negara benar-benar memberikan manfaat.
Jika terdapat aset eks pemekaran yang belum jelas statusnya, maka harus ditelusuri.
Jika terdapat fasos-fasum yang belum diserahkan, maka harus diselesaikan.
Jika terdapat aset negara yang tidak produktif, maka harus dievaluasi. Jika terdapat hambatan administrasi, maka harus diperbaiki.
Dan jika terdapat indikasi pelanggaran hukum, maka harus ditindak sesuai ketentuan yang berlaku.
MENCARI KEBENARAN, BUKAN MENCARI KAMBING HITAM
Kajian ini tidak bertujuan menyalahkan pemerintah pusat, pemerintah provinsi, pemerintah kabupaten, maupun pemerintah kota.
Sebaliknya, kajian ini mengajak seluruh pemangku kepentingan untuk melihat persoalan secara objektif.
Narasi “krisis lahan” tidak boleh berhenti sebagai slogan politik atau sekadar headline media.
Narasi tersebut harus menjadi pintu masuk untuk melakukan evaluasi besar-besaran terhadap tata kelola aset publik.
Karena apabila setelah dilakukan audit menyeluruh ternyata aset tersedia namun belum terkelola dengan baik, maka yang sesungguhnya terjadi bukanlah krisis lahan, Melainkan krisis tata kelola.
Dan dalam negara hukum, krisis tata kelola aset publik adalah persoalan yang jauh lebih serius daripada sekadar kekurangan tanah.
Sebab setiap aset negara yang tidak terkelola dengan baik pada akhirnya bukan hanya merugikan pemerintah.
Tetapi merugikan rakyat yang seharusnya menjadi penerima manfaat utama dari setiap jengkal kekayaan negara.
Editor & Pewarta: CHY/ML
