OPINI HUKUM
Oleh: Akhwil, S.H (Praktisi Hukum dan Aktivis Tangerang Raya)
Tangerang Kota, 30-09-2025, Watchnews.co.id Kasus dugaan korupsi dalam penyerahan lahan fasilitas sosial (fasos) dan fasilitas umum (fasum) di Perumahan Royal 2, Kota Tangerang, kembali menjadi sorotan publik. Laporan resmi Koalisi Independen Transparansi Anggaran Pusat dan Daerah (KITA-PD) ke Kejaksaan Negeri Tangerang menyingkap banyak kejanggalan, mulai dari dokumen serah terima yang cacat, penggunaan meterai yang tidak sesuai aturan, hingga alih fungsi lahan fasos/fasum menjadi Hak Guna Bangunan (HGB).
Mengapa persoalan ini penting? Karena fasos/fasum bukan sekadar sebidang tanah. Ia adalah hak masyarakat, taman bermain, jalan lingkungan, saluran air, hingga ruang terbuka yang seharusnya dinikmati warga. Bila fasos/fasum dialihkan atau dimanipulasi, maka yang dirugikan bukan hanya negara, tetapi juga masyarakat luas.
Tulisan ini adalah opini hukum untuk tujuan edukasi publik, bukan putusan pengadilan. Semua dugaan yang disampaikan harus tetap diuji melalui proses hukum yang sah.
LATAR BELAKANG MASALAH
Dari laporan KITA-PD, ada beberapa poin krusial yang perlu dicermati:
- BAST (Berita Acara Serah Terima) dan SPH (Surat Pelepasan Hak) bercampur, padahal menurut aturan, keduanya harus berdiri sendiri. Tanpa SPH yang sah, kepemilikan Pemkot atas lahan fasos/fasum menjadi lemah.
- Dokumen BAST menggunakan meterai Rp6.000 padahal tanggal yang tercantum Februari 2004. Faktanya, meterai Rp6.000 baru berlaku setahun kemudian, Februari 2005. Ada indikasi dokumen direkayasa atau dibuat mundur (backdate).
- Lahan fasos/fasum berubah fungsi – eks kolam renang di Royal 2 dengan luas ±10.395 m² kini berstatus HGB, padahal seharusnya menjadi aset publik yang tidak boleh dialihkan.
- Dokumen bermasalah itu ditandatangani oleh pengembang (PT Royal Garden Village) bersama pejabat publik (Walikota saat itu).
KERANGKA HUKUM YANG BERLAKU
Beberapa regulasi yang relevan dalam kasus ini antara lain:
- Permendagri No. 1 Tahun 1987: fasos/fasum wajib diserahkan pengembang ke pemerintah daerah tanpa syarat.
- Kepmenpera No. 08/KPTS/BKP4N/1996: mempertegas mekanisme penyerahan aset PSU dari pengembang.
- UU No. 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman: fasos/fasum adalah hak pemda, dilarang dialihkan ke pihak lain.
- KUHPerdata Pasal 1869–1870: dokumen negara sah bila memenuhi syarat formal.
- UU Bea Meterai No. 13 Tahun 1985 jo. PMK No. 15/PMK.03/2005: meterai Rp6.000 baru berlaku sejak Februari 2005.
- UU Tipikor No. 31 Tahun 1999 jo. UU No. 20 Tahun 2001: mengatur tindak pidana korupsi, khususnya Pasal 2 (kerugian negara), Pasal 3 (penyalahgunaan wewenang), dan Pasal 9 (pemalsuan dokumen).
ANALISIS HUKUM
Jika kita bedah lebih dalam, terdapat beberapa masalah hukum yang serius:
- Kejanggalan BAST dan SPH Seharusnya SPH memuat detail kepemilikan dan pelepasan hak tanah. Bila SPH tidak ada atau tercampur dengan BAST, maka serah terima dianggap tidak sah.
- Indikasi Pemalsuan Dokumen Penggunaan meterai yang belum berlaku pada tanggal dokumen menimbulkan dugaan rekayasa. Hal ini berpotensi melanggar Pasal 263 KUHP (pemalsuan surat) dan Pasal 9 UU Tipikor.
- Penyalahgunaan Wewenang Pejabat publik yang menandatangani dokumen bermasalah berpotensi melakukan abuse of power. Unsur Pasal 3 UU Tipikor bisa terpenuhi.
- Penggelapan Aset Fasos/FasumLahan ±10.395 m² yang seharusnya milik publik berubah menjadi HGB. Hal ini berpotensi melanggar Pasal 2 UU Tipikor karena ada kerugian nyata bagi negara.
POTENSI KERUGIAN NEGARA
Berdasarkan harga tanah di Tangerang tahun 2025 (Rp8–12 juta/m²), maka kerugian negara akibat alih fungsi fasos/fasum mencapai:
- Estimasi bawah: Rp83,16 miliar
- Estimasi atas: Rp124,74 miliar
Dengan nilai kerugian di atas Rp100 miliar, perkara ini jelas masuk kategori tindak pidana korupsi besar, bukan sekadar kesalahan administrasi.
KESIMPULAN:
- Ada dugaan kuat terjadinya rekayasa dokumen dan pemalsuan meterai.
- Status aset fasos/fasum Royal 2 lemah secara hukum karena tidak ada SPH sah.
- Potensi kerugian negara mencapai Rp83–125 miliar.
- Unsur tindak pidana korupsi (Pasal 2, 3, 9 UU Tipikor) dan pemalsuan surat (Pasal 263 KUHP) patut didalami aparat penegak hukum.
SARAN/ MASUKAN
Untuk Kejaksaan Negeri Tangerang:
- Segera meningkatkan status laporan menjadi penyidikan.
- Memeriksa pihak pengembang, pejabat pemkot, dan pihak notaris yang terlibat.
- Menghitung kerugian negara melalui BPK/BPKP.
- Menjerat dengan pasal berlapis: Pasal 2, 3, 9 UU Tipikor + Pasal 263 KUHP.
Untuk Pemerintah Kota Tangerang:
- Melakukan audit menyeluruh atas aset fasos/fasum.
- Membatalkan status HGB yang diduga berasal dari fasos/fasum.
- Memberikan sanksi administratif kepada pejabat yang lalai.
- Membangun sistem digitalisasi aset daerah untuk mencegah manipulasi serupa.
Kasus Royal 2 adalah cermin persoalan tata kelola aset daerah yang sering kali dimanfaatkan oleh oknum untuk kepentingan pribadi atau kelompok. Masyarakat berhak tahu, karena fasos/fasum adalah hak publik yang dijamin undang-undang. Aparat hukum, khususnya Kejaksaan Negeri Tangerang, kini ditantang untuk menunjukkan keseriusan dalam menegakkan hukum tanpa pandang bulu. Demi keadilan dan kepastian hukum, kasus ini harus segera dituntaskan.
DISCLAIMER HUKUM
Tulisan ini adalah opini hukum untuk tujuan edukasi dan kepentingan publik sesuai dengan UU Pers No. 40 Tahun 1999 serta UU ITE No. 11 Tahun 2008 jo. UU No. 19 Tahun 2016.
Tulisan ini tidak dimaksudkan untuk menghakimi atau menyatakan bersalah pihak manapun. Segala dugaan yang disampaikan masih harus dibuktikan melalui proses hukum di pengadilan.
Apabila ada pihak yang merasa dirugikan, hak jawab dan klarifikasi terbuka sebagaimana diatur dalam UU Pers.
Sumber Penulisan:
- UU No. 31 Tahun 1999 jo. UU No. 20 Tahun 2001 tentang Tipikor
- UU No. 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman
- Permendagri No. 1 Tahun 1987
- Kepmenpera No. 08/KPTS/BKP4N/1996
- KUHPerdata
- UU Bea Meterai No. 13 Tahun 1985 jo. PMK No. 15/PMK.03/2005
- Data publikasi dan pemberitaan terkait kasus Fasos/Fasum Royal 2
Redaksi Media: Watchnews.co.id
Editor & Pewarta: HF/ CHY
