DARI KOLAM RENANG MENJADI CLUSTER ROYAL ARUM: SIAPA MENGUBAH JEJAK PSU TAMAN ROYAL II?

Edisi IV| Opini Hukum-Investigatif

BAST 2004 menyebut 11.309,36 meter persegi UTUM dan Fasos Taman Royal II diserahkan dan dilepaskan kepada Pemerintah Kota Tangerang. Bertahun-tahun kemudian, Cluster Royal Arum muncul di lokasi yang dalam surat DPMPTSP 2018 disebut sebagai area kolam renang.

Pemberitaan 2021 bahkan mengungkap dugaan adanya dua lampiran berbeda pada BAST bernomor sama. Jika seluruh rangkaian dokumen itu terkonfirmasi, persoalannya bukan lagi sekadar perubahan tata ruang, melainkan dugaan perubahan peruntukan aset publik yang wajib diuji secara administratif, perdata, dan—jika unsur-unsurnya terpenuhi—pidana.

Siapa yang mengubah peruntukan, atas dasar kewenangan apa, dan bagaimana pembangunan dapat berlangsung?

Oleh: Akhwil, S.H.

Praktisi Hukum/Advokat
Aktivis Tangerang Raya
Pimpinan Umum Watchnews.co.id

Kota Tangerang, 08-10-2026, Watchnews.co.id

Dokumen lama terkadang baru berbicara ketika diletakkan berdampingan

Satu dokumen mungkin hanya menunjukkan adanya penyerahan tanah.

Dokumen lain menunjukkan peruntukannya.

Surat berikutnya berbicara mengenai perizinan.

Site plan menunjukkan posisi bidang.

Sedangkan kondisi lapangan memperlihatkan apa yang akhirnya berdiri di atas tanah tersebut.

Jika seluruhnya disusun berdasarkan urutan waktu, sebuah pertanyaan yang selama bertahun-tahun tampak kabur dapat berubah menjadi persoalan hukum yang konkret: apakah telah terjadi perubahan peruntukan aset publik tanpa dasar kewenangan yang sah?

Itulah yang terjadi dalam penelusuran Prasarana, Sarana dan Utilitas (PSU) Perumahan Taman Royal II, Kota Tangerang.

Pada 10 Februari 2004, PT Royal Garden Village menyerahkan kepada Pemerintah Kota Tangerang lahan Utilitas Umum dan Fasilitas Sosial berupa lahan matang seluas 11.309,36 meter persegi.

Dokumen Berita Acara Serah Terima (BAST) bahkan menggunakan kalimat yang tegas: pengembang menyerahkan dan melepaskan hak atas tanah, sedangkan Pemerintah Kota Tangerang menerima lahan dan pelepasan hak tersebut.

BAST itu juga menyebut dirinya sebagai bukti serah terima secara fisik/nyata dan dapat disamakan dengan Surat Pelepasan Hak.

Lebih dari satu dekade kemudian, muncul pembangunan Cluster Royal Arum.

Dan di sinilah jejak dokumennya mulai menimbulkan pertanyaan yang tidak dapat dijawab dengan narasi umum tentang “pengembangan kawasan”.

2004: TANAH DISERAHKAN

BAST PT Royal Garden Village mencantumkan nomor Pihak Kesatu 014/ROV/II2004, sedangkan nomor Pemerintah Kota Tangerang 593/546-Dinporkim/Lis/2004, berdasarkan dokumen yang dimiliki penulis.

PT Royal Garden Village diwakili Direktur Drs. Windoyo Simbung.

Pemerintah Kota Tangerang diwakili Wali Kota Tangerang ketika itu, H. Wahidin Halim.

Objek yang diserahkan disebut berupa UTUM dan Fasos Taman Royal II seluas 11.309,36 meter persegi.

Dengan demikian, terdapat satu titik hukum yang tidak boleh dikaburkan:

sejak penyerahan tersebut, Pemerintah Kota Tangerang memikul tanggung jawab untuk menjaga jejak administrasi, penguasaan fisik, pengamanan hukum, pencatatan aset, dan peruntukan objek yang diterimanya.

UU Nomor 1 Tahun 2004 tentang Perbendaharaan Negara telah berlaku ketika BAST ditandatangani.

Pasal 49 ayat (1) UU tersebut mengatur bahwa tanah Barang Milik Negara/Daerah yang dikuasai pemerintah harus disertifikatkan atas nama pemerintah yang bersangkutan.

Pasal 49 ayat (2) juga mewajibkan bangunan milik negara/daerah dilengkapi bukti status kepemilikan dan ditatausahakan secara tertib.

Artinya, serah terima bukanlah akhir pekerjaan pemerintah.

Justru sejak diterima, kewajiban pengamanan aset dimulai. Kelalaian mencatat, menguasai, mengamankan, atau menjaga peruntukan aset dapat menimbulkan persoalan pertanggungjawaban pejabat sesuai kewenangan dan akibat yang ditimbulkannya.

2015: ROYAL ARUM SUDAH DIPASARKAN

Sebelas tahun setelah BAST tersebut, jejak lain muncul.

Pemberitaan sektor properti pada 30 Oktober 2015 mencatat Taman Royal 2 yang disebut memiliki luas kawasan sekitar 23 hektare ketika itu sedang memasarkan rumah dua lantai di Cluster Royal Arum.

Pemasaran tahap pertama disebut telah habis. Tahap kedua masih menawarkan puluhan unit.

Informasi tersebut penting untuk menetapkan satu hal:

Royal Arum bukan sekadar rencana di atas kertas. Pada 2015 proyek tersebut telah memasuki kegiatan komersialisasi.

Tetapi fakta bahwa sebuah proyek dipasarkan tentu belum membuktikan legalitas tanah, perizinan, maupun kesesuaian peruntukannya.

Justru pertanyaannya:

Tanah yang mana yang digunakan untuk membangun Royal Arum?

Pertanyaan itulah yang kemudian membawa penelusuran menuju surat Pemerintah Kota Tangerang tahun 2018.

2018: SURAT DPMPTSP MEMBUKA PINTU PERTANYAAN BARU

Pada 20 Agustus 2018, menurut dokumen dan pemberitaan yang ditelusuri, diajukan permohonan klarifikasi mengenai perizinan Perumahan Cluster Royal Arum kepada Dinas Penanaman Modal dan Pelayanan Terpadu Satu Pintu Kota Tangerang.

Surat permohonan tersebut bernomor:

K/02/DPLSK.FS.TR2/VIII/18.

Kemudian muncul surat tanggapan DPMPTSP Kota Tangerang bernomor:

503/807-Bid.PDA/2018, perihal Tanggapan Klarifikasi.

Surat inilah yang menjadi salah satu simpul penting investigasi.

Dalam pemberitaan Dimensi News tanggal 16 September 2021, surat tersebut disebut menjelaskan bahwa pembangunan Cluster Royal Arum PT Royal Garden Village berada di lokasi area Kolam Renang Perumahan Taman Royal 2, Kelurahan Poris Plawad Indah, Kecamatan Cipondoh.

Pemberitaan yang sama mengutip keterangan bahwa ketika klarifikasi dilakukan, DPMPTSP Kota Tangerang disebut belum mengeluarkan IMB untuk pembangunan tersebut.

Pada saat bersamaan, pembangunan menurut narasumber pemberitaan disebut telah mencapai sekitar 60 persen.

Jika informasi itu akurat, terdapat persoalan serius mengenai urutan peristiwa: pembangunan disebut telah berjalan, sementara status izin pada saat klarifikasi belum jelas. Namun kesimpulan hukum tetap harus didasarkan pada dokumen resmi, bukan semata-mata pemberitaan.

Di sinilah persoalannya tidak bisa berhenti pada polemik.

Dokumen harus bicara.

JIKA IMB BELUM TERBIT, ATAS DASAR APA PEMBANGUNAN BERJALAN?

Perlu kehati-hatian.

Fakta bahwa pada suatu tanggal izin disebut belum diterbitkan tidak otomatis membuktikan seluruh pembangunan sampai sekarang ilegal.

Sangat mungkin terdapat perkembangan administrasi setelah surat tersebut diterbitkan.

Izin mungkin kemudian diproses.

Dokumen mungkin dilengkapi.

Atau terdapat keputusan administratif lain setelah 2018.

Karena itu, kesimpulan harus menunggu seluruh riwayat perizinan dibuka.

Tetapi justru itulah pertanyaan investigasinya:

Kapan izin pembangunan Royal Arum sebenarnya diterbitkan?
Jika kemudian diterbitkan, dokumen tanah apa yang digunakan sebagai alas permohonan?
Site plan mana yang digunakan?
Bagaimana status PSU yang sebelumnya diserahkan?
Apakah terdapat perubahan site plan?
Siapa yang menyetujuinya?
Apakah perubahan itu mencakup area kolam renang?
Dan jika pembangunan memang telah berjalan sebelum izin yang dipersyaratkan pada waktu itu terbit, siapa yang melakukan pengawasan dan tindakan administratif pada saat pembangunan berlangsung?

Pertanyaan tersebut dapat dijawab secara objektif melalui arsip DPMPTSP dan dinas teknis. Jika arsip tidak tersedia, tidak lengkap, atau tidak konsisten, hal itu sendiri merupakan temuan administratif yang harus dijelaskan.

MASALAHNYA MENJADI LEBIH SERIUS: DUA VERSI LAMPIRAN BAST?

Ada temuan lain dalam pemberitaan 2021 yang jauh lebih sensitif.

Karena itu, bagian ini harus dibaca secara hati-hati.

Deny Granada ketika itu mengungkap dugaan terdapat dua dokumen BAST dengan nomor dan luas objek yang sama, tetapi lampirannya berbeda.

Menurut keterangannya yang dimuat Dimensi News, BAST yang berada pada Pemerintah Kota Tangerang memiliki Lampiran III yang menjelaskan Data Rincian Prasarana Lingkungan, UTUM dan Fasos Perumahan Taman Royal.

Sedangkan dokumen yang disebut berada atau digunakan pihak pengembang dikatakan mempunyai Lampiran III berupa gambar pengajuan site plan baru.

Jika benar demikian, persoalannya bukan perkara salah ketik.

Namun tulisan ini juga belum menyimpulkan telah terjadi pemalsuan dokumen.

Ada proses pembuktian yang harus dilakukan terlebih dahulu.

Kedua dokumen harus diperiksa secara berdampingan.

Dokumen asli harus dicari.

Tanggal pembuatan setiap lampiran harus ditelusuri.

Paraf, tanda tangan, cap, nomor halaman, metadata administratif dan hubungan setiap lampiran dengan BAST induk harus diperiksa.

Pertanyaan hukumnya sederhana tetapi sangat penting:

Mana lampiran yang merupakan bagian autentik dari BAST tanggal 10 Februari 2004?

Dan jika memang terdapat lampiran lain:

Kapan dibuat, siapa yang membuat, siapa yang menyetujui, atas kewenangan apa, dan untuk kepentingan apa dokumen tersebut digunakan?

JANGAN BURU-BURU MENYEBUT PEMALSUAN

Dalam hukum pidana, perbedaan dua dokumen tidak otomatis berarti pemalsuan.

Bisa terdapat addendum.

Bisa terdapat revisi administratif.

Bisa pula terdapat perubahan site plan yang mempunyai dasar hukum tersendiri.

Karena itu, harus dibuktikan lebih dahulu apakah perubahan tersebut sah, siapa yang berwenang membuatnya, dan bagaimana hubungannya dengan dokumen induk.

Tetapi apabila kelak pemeriksaan autentik menemukan bahwa suatu dokumen telah diubah secara tidak sah, dibuat seolah-olah autentik, atau digunakan untuk menimbulkan suatu hak atau keuntungan hukum, maka persoalannya dapat memasuki ranah pidana berdasarkan ketentuan yang berlaku pada waktu perbuatan itu dilakukan.

Prinsip tempus delicti menjadi penting.

Peristiwa yang diduga terjadi sebelum berlakunya KUHP Nasional yang baru tidak boleh begitu saja dinilai dengan ketentuan pidana baru tanpa memperhatikan asas legalitas dan ketentuan peralihan.

Karena itu, sebelum berbicara pasal pidana, satu pekerjaan harus diselesaikan terlebih dahulu:

audit autentisitas dokumen.

Audit tersebut harus mencakup asal-usul dokumen, rantai penguasaan, pejabat yang berwenang, prosedur penerbitan, kesesuaian register, serta penggunaan dokumen dalam proses perizinan, pertanahan, atau transaksi.

SITE PLAN BUKAN GAMBAR BIASA

Mengapa dugaan perbedaan lampiran menjadi penting?

Karena site plan dalam pembangunan perumahan bukan sekadar gambar promosi.

Di dalamnya terdapat pembagian fungsi ruang: kavling, jalan, drainase, ruang terbuka, fasilitas sosial, fasilitas umum dan berbagai fungsi lainnya.

Jika suatu bidang sejak awal ditetapkan sebagai fasilitas tertentu, kemudian pada site plan berikutnya berubah menjadi kavling perumahan, maka harus dapat ditunjukkan jejak administratif perubahan tersebut.

Siapa mengajukan?
Kapan diajukan?
Apa alasannya?
Siapa menyetujui?

Dan yang paling menentukan:

Ketika perubahan itu dilakukan, apakah tanah tersebut masih merupakan aset pengembang atau sudah diserahkan kepada pemerintah daerah?

Pertanyaan terakhir sangat menentukan.

Sebab pihak yang tidak lagi memiliki hak atau kewenangan atas suatu objek tidak dapat secara sepihak mengubah peruntukannya.Jika perubahan dilakukan setelah tanah menjadi aset daerah, dasar kewenangan pemerintah daerah, prosedur pemanfaatan, dan kesesuaiannya dengan ketentuan pengelolaan BMD harus dapat dibuktikan.

SEJAK 2009, ADA LARANGAN TEGAS MENGUBAH PERUNTUKAN PSU

BAST dibuat pada 2004.

Karena itu, Permendagri Nomor 9 Tahun 2009 tidak boleh diterapkan secara surut untuk menilai keabsahan BAST ketika ditandatangani.

Tetapi ketika kita membicarakan pengelolaan PSU pada periode setelah 2009, regulasi tersebut menjadi relevan.

Pasal 22 Permendagri Nomor 9 Tahun 2009 menempatkan PSU yang telah diserahkan kepada pemerintah daerah menjadi tanggung jawab pemerintah daerah.

Pemerintah daerah memang dapat bekerja sama dengan pengembang, badan usaha swasta atau masyarakat dalam pengelolaannya.

Tetapi Pasal 22 ayat (4) memasang pagar yang sangat jelas:

pengelola PSU tidak dapat mengubah peruntukan PSU.

Maka jika area yang secara dokumenter merupakan fasilitas publik kemudian berubah menjadi perumahan komersial, pertanyaannya tidak dapat dijawab hanya dengan mengatakan bahwa telah terjadi “pengembangan kawasan”.

Harus ditunjukkan konstruksi hukumnya, pejabat yang berwenang, prosedur yang ditempuh, serta dasar keputusan yang mengubah atau mempertahankan peruntukan tersebut.

PEMANFAATAN ASET BERBEDA DENGAN MENGUBAH PERUNTUKAN

Ini bagian yang sering tercampur.

Hukum tidak melarang pemerintah mengoptimalkan aset daerah.

PP Nomor 27 Tahun 2014 tentang Pengelolaan Barang Milik Negara/Daerah bahkan mengatur bentuk pemanfaatan BMD.

Pasal 26 mensyaratkan pemanfaatan dilakukan berdasarkan pertimbangan teknis dengan memperhatikan kepentingan daerah dan kepentingan umum.

Pasal 27 mengenal bentuk pemanfaatan berupa:

sewa;
pinjam pakai;
kerja sama pemanfaatan;
bangun guna serah/bangun serah guna;
serta kerja sama penyediaan infrastruktur.

Artinya, pihak swasta berada atau melakukan aktivitas ekonomi di atas aset pemerintah tidak otomatis ilegal.

Tetapi harus ada pintu hukumnya.

Kalau Royal Arum merupakan bentuk pemanfaatan BMD, pertanyaannya:

Mana perjanjiannya?
Siapa yang memberikan persetujuan?
Berapa nilai asetnya?
Apakah dilakukan penilaian?
Berapa kontribusi kepada pemerintah daerah?
Berapa jangka waktunya?
Apa yang diterima Pemkot Tangerang?
Dan apakah mekanisme tersebut tetap mempertahankan fungsi PSU?

Sebab pemanfaatan BMD bukan sinonim dengan penghilangan peruntukan PSU.

Jika aset publik digunakan untuk kegiatan komersial, pemerintah juga wajib dapat menjelaskan dasar kewenangan, mekanisme pemilihan mitra, nilai manfaat, jangka waktu, pengawasan, serta pencatatan penerimaannya. Tanpa itu, istilah “pemanfaatan” berisiko menjadi pembenaran administratif atas penguasaan yang tidak memiliki dasar hukum memadai.

LALU BAGAIMANA JIKA TANAHNYA SUDAH MENJADI ASET PEMKOT?

Ini titik krusial berikutnya.

Pemberitaan 2021 memuat pernyataan bahwa lahan PSU tersebut telah dicatat sebagai aset Pemerintah Kota Tangerang.

Keterangan itu harus diverifikasi dengan KIB, nomor register dan neraca aset.

Jika terbukti benar, konsekuensi analisis hukumnya berubah secara signifikan.

Sebab kita tidak lagi berbicara semata-mata mengenai kewajiban pengembang menyediakan PSU.

Kita berbicara mengenai Barang Milik Daerah.

UU Nomor 1 Tahun 2004 mewajibkan tanah daerah yang dikuasai pemerintah disertifikatkan atas nama pemerintah daerah.

Rezim pengelolaan BMD kemudian mewajibkan pengamanan secara fisik, administratif dan hukum.

Pemkot harus mampu menunjukkan:

status tanah;
nomor register;
KIB;
sertifikat;
Pengguna Barang;
status penggunaan;
serta dokumen setiap pemanfaatan atau perubahan yang pernah terjadi.

Jika rantai tersebut putus, di situlah risiko hukum muncul.

Ketiadaan sertifikat atau ketidaktertiban pencatatan tidak dengan sendirinya menghapus hak daerah, tetapi dapat memperlemah pengamanan aset dan membuka ruang bagi penguasaan, pemanfaatan, atau peralihan tanpa dasar yang sah.

BPK 2025: ADA MASALAH LEBIH BESAR DALAM PENGAMANAN ASET

Kasus Taman Royal II tidak disebut secara khusus dalam temuan BPK yang sedang dikaji.

Ini harus ditegaskan.

Tetapi LHP BPK RI Perwakilan Provinsi Banten atas LKPD Kota Tangerang Tahun Anggaran 2025 memberikan konteks yang sulit diabaikan.

BPK menyimpulkan bahwa:

“Pencatatan dan Pengamanan Aset Tetap Tanah, Peralatan dan Mesin, Gedung dan Bangunan, serta Jalan, Irigasi, dan Jaringan Belum Memadai.”

BPK juga menemukan fasos/fasum dari pengembang seluas 437.018,46 meter persegi belum tercatat sebagai aset Pemkot Tangerang.

Dari 532 bidang tanah yang diperoleh pada 2025, baru 150 yang bersertifikat pada akhir tahun.

Sebanyak 382 bidang belum bersertifikat.

Temuan BPK tidak membuktikan persoalan Royal Arum.

Tetapi ia menunjukkan satu fakta kelembagaan: pengamanan aset Pemkot Tangerang memang masih mempunyai pekerjaan rumah yang serius.

Maka Taman Royal II layak dijadikan uji kasus konkret. Bukan untuk memaksakan kesimpulan, melainkan untuk menguji apakah sistem pencatatan, pengamanan, dan pengawasan aset benar-benar bekerja ketika berhadapan dengan proyek komersial yang telah berdiri.

JIKA ASET PUBLIK BERUBAH MENJADI RUMAH YANG DIJUAL, SIAPA MENERIMA NILAI EKONOMINYA?

Inilah pertanyaan yang selama ini kurang disentuh.

Jika hasil audit nantinya membuktikan bahwa tanah yang digunakan untuk pembangunan rumah memang merupakan bagian dari PSU yang telah menjadi aset pemerintah, maka pemeriksaan tidak boleh berhenti pada status tanah.

Harus ditelusuri nilai ekonominya.

Berapa unit yang dibangun di atas objek tersebut?
Berapa yang dipasarkan?
Berapa yang telah dijual?
Siapa menerima pembayaran?
Apa alas hak yang digunakan dalam transaksi?
Apakah konsumen memperoleh sertifikat?
Bagaimana proses pemecahan atau penerbitan hak atas masing-masing bidang?
Dokumen pertanahan apa yang menjadi dasar BPN?
Dan apakah Pemerintah Kota Tangerang memperoleh manfaat ekonomi dari penggunaan aset tersebut?

Pertanyaan tersebut bukan tuduhan korupsi.

Ini adalah audit follow the asset dan follow the money.

Namun apabila ditemukan penguasaan atau pemanfaatan aset daerah tanpa dasar hukum, penerimaan yang tidak masuk ke kas daerah, atau keuntungan yang diperoleh melalui penyalahgunaan kewenangan, maka aparat berwenang wajib menilai ada atau tidaknya kerugian daerah, perbuatan melawan hukum, dan unsur pidana berdasarkan alat bukti yang sah.

KONSUMEN JANGAN DIJADIKAN KORBAN KEDUA

Ada sisi lain yang juga harus diperhatikan.

Jika rumah telah dijual kepada masyarakat, terdapat kepentingan konsumen yang mungkin membeli dengan itikad baik.

Mereka mungkin tidak mengetahui riwayat BAST tahun 2004.

Mereka mungkin membeli berdasarkan dokumen yang disodorkan pengembang dan izin yang mereka anggap sah.

Karena itu, apabila di kemudian hari ditemukan persoalan pada riwayat tanah, pemerintah dan aparat penegak hukum harus berhati-hati agar masyarakat yang membeli dengan itikad baik tidak menjadi korban kedua dari persoalan administrasi yang terjadi jauh sebelum transaksi mereka.

Penelusuran harus diarahkan ke sumber persoalan:

siapa yang mempunyai kewenangan atas tanah ketika keputusan pembangunan dilakukan dan dokumen apa yang menjadi dasarnya.

Perlindungan terhadap konsumen tidak boleh berubah menjadi alasan untuk menghentikan pemeriksaan. Sebaliknya, kepastian status tanah dan perlindungan pembeli hanya dapat dijamin melalui audit yang terbuka, terukur, dan segera.

DARI ADMINISTRASI HINGGA PIDANA: KONSEKUENSINYA BISA BERLAPIS

Apabila audit menemukan ketidaksesuaian, konsekuensi hukumnya tidak tunggal.

Jika persoalannya sebatas kesalahan pencatatan, pengamanan atau prosedur, konsekuensinya dapat berada di wilayah administratif: koreksi aset, penertiban penggunaan, pemeriksaan Inspektorat, pemulihan pencatatan dan pertanggungjawaban pejabat sesuai tingkat kesalahannya.

Jika aset ternyata dikuasai atau dimanfaatkan tanpa hak, terbuka persoalan keperdataan dan pemulihan aset, termasuk pengembalian penguasaan serta tuntutan atas manfaat ekonomi yang seharusnya menjadi hak daerah.

Jika timbul kekurangan kekayaan daerah yang nyata dan dapat dihitung, persoalan dapat berkembang menjadi kerugian daerah dan mekanisme pemulihannya.

Dan jika kemudian ditemukan alat bukti adanya perbuatan melawan hukum atau penyalahgunaan kewenangan yang memenuhi seluruh unsur tindak pidana berdasarkan hukum yang berlaku pada saat perbuatan terjadi, barulah perkara dapat memasuki ranah pidana.

Karena itu, tidak tepat apabila persoalan ini langsung divonis korupsi.

Tetapi sama tidak tepatnya apabila persoalan sebesar ini dianggap selesai hanya dengan menyebutnya sebagai “masalah administrasi”.

Faktanya harus diperiksa terlebih dahulu.

Pemisahan antara ranah administrasi, perdata, kerugian daerah, dan pidana harus dilakukan secara disiplin. Namun setiap ranah tetap harus ditelusuri apabila fakta dan alat buktinya mengarah ke sana.

SIAPA YANG HARUS MENJAWAB?

Persoalan ini melintasi beberapa periode pemerintahan.

Karena itu, jangan disederhanakan menjadi persoalan satu wali kota.

Wali Kota H. Wahidin Halim tercantum dalam BAST 2004 karena ketika itu bertindak mewakili Pemerintah Kota Tangerang sebagai Pihak Kedua.

Tetapi pembangunan, perubahan dokumen jika memang terjadi, proses perizinan, pemasaran, pencatatan aset dan pengamanan tanah berlangsung dalam rentang waktu panjang.

Pertanggungjawaban hukum harus ditentukan berdasarkan prinsip: siapa melakukan apa, kapan dilakukan, dalam kapasitas apa, menggunakan kewenangan apa, dan apa akibat hukumnya.

Itulah cara yang lebih adil.

Sekaligus lebih tajam.

Pertanggungjawaban tidak boleh dibebankan hanya karena seseorang pernah menjabat. Sebaliknya, pergantian pejabat juga tidak boleh dijadikan alasan untuk menghapus jejak keputusan yang dibuat dalam masa kewenangannya.

PEMKOT PUNYA ARSIP, MAKA BUKA ARSIPNYA

Untuk mengakhiri polemik, Pemerintah Kota Tangerang sebenarnya tidak memerlukan konferensi pers panjang.

Buka dokumennya.
Buka BAST asli 2004 beserta seluruh lampirannya.
Buka site plan awal.
Buka seluruh perubahan site plan.
Buka KIB dan nomor register aset.
Buka status sertifikat.
Buka dokumen perizinan Cluster Royal Arum.
Buka tanggal penerbitan IMB apabila kemudian diterbitkan.
Buka dokumen yang menjadi alas penguasaan tanah ketika izin diproses.
Buka dokumen pemanfaatan BMD apabila memang ada.

Dan jika terdapat dua versi Lampiran III, tunjukkan mana yang tersimpan dalam arsip resmi Pemerintah Kota Tangerang.

Sederhana.

Karena dalam administrasi pemerintahan, sebuah keputusan yang sah seharusnya meninggalkan jejak dokumen.

Jika dokumen tidak dibuka, publik wajar mempertanyakan apakah persoalannya hanya ketidaktertiban administrasi atau terdapat alasan lain yang membuat arsip tersebut tidak transparan.

DUA VERSI LAMPIRAN: INSPEKTORAT PERLU MASUK

Dugaan dua versi Lampiran III tidak boleh dibiarkan menjadi rumor.

Inspektorat Kota Tangerang dapat melakukan audit dokumen.

BPKD dapat memeriksa register aset.

Dinas Perkim dan DPMPTSP dapat membuka arsip teknis dan perizinan.

Kantor Pertanahan dapat ditelusuri untuk mengetahui riwayat hak dan pemecahan bidang.

Jika diperlukan, dokumen dapat diuji autentisitasnya oleh lembaga yang mempunyai kompetensi.

Tujuannya bukan mencari kambing hitam.

Tujuannya menentukan satu fakta sederhana: dokumen mana yang autentik dan apa akibat hukum yang lahir darinya?

Jika ternyata kedua dokumen mempunyai dasar administratif yang sah, jelaskan kepada publik.

Tetapi apabila ditemukan perubahan yang tidak mempunyai dasar kewenangan, pemeriksaan harus dilanjutkan kepada pihak yang membuat, menggunakan dan memperoleh manfaat dari perubahan tersebut.

Pemeriksaan juga harus memastikan apakah terdapat kerugian daerah, keuntungan yang tidak sah, atau dampak terhadap hak konsumen dan pihak ketiga.

22 TAHUN KEMUDIAN, PERTANYAANNYA BELUM BERUBAH

BAST dibuat pada 2004.

Royal Arum telah dipasarkan setidaknya pada 2015.

Persoalan izin dipertanyakan pada 2018.

Dugaan mengenai PSU dan perbedaan lampiran diberitakan pada 2021.

Pada 2025 BPK masih menemukan persoalan pencatatan dan pengamanan aset Pemkot Tangerang secara lebih luas.

Kini tahun 2026.

Rangkaian itu terlalu panjang untuk terus dibiarkan menjadi kumpulan dokumen yang berdiri sendiri.

Dokumen-dokumen tersebut harus dipertemukan.

Site plan harus ditumpangkan dengan peta bidang.

BAST harus dicocokkan dengan KIB.
KIB harus dicocokkan dengan sertifikat.
Sertifikat harus dicocokkan dengan izin.
Izin harus dicocokkan dengan kondisi lapangan.
Dan jika terdapat aktivitas komersial, aliran manfaat ekonominya juga harus ditelusuri.

BAST → Lampiran → Site Plan → KIB → Sertifikat → Perizinan → Pembangunan → Penjualan → Penerimaan Ekonomi.

Itulah rantai pemeriksaannya.

JIKA SEMUANYA SAH, PEMKOT DAN PENGEMBANG TIDAK PERLU KHAWATIR

Investigasi bukan vonis.

Tulisan ini juga bukan tuduhan pidana terhadap PT Royal Garden Village, mantan atau pejabat Pemkot Tangerang, maupun pihak lain.

Justru terdapat cara yang sangat mudah untuk menjawab seluruh pertanyaan ini:

buka dokumennya.

Jika pembangunan Royal Arum mempunyai alas hak yang sah, tunjukkan.
Jika perubahan site plan dilakukan secara sah, tunjukkan keputusannya.
Jika PSU pernah berubah status berdasarkan mekanisme yang diperbolehkan hukum, jelaskan dasar hukumnya.
Jika aset dimanfaatkan melalui kerja sama yang sah, buka perjanjiannya.
Jika pemerintah memperoleh penerimaan, tunjukkan pencatatannya.
Dan jika Lampiran III yang berbeda mempunyai penjelasan administratif yang sah, terangkan riwayatnya.

Sebaliknya, apabila dokumen tidak mampu menjelaskan perubahan yang terjadi di lapangan, maka pemerintah mempunyai kewajiban untuk melakukan audit, mengamankan aset dan memulihkan kepentingan daerah.

Keterbukaan dokumen bukan ancaman bagi pihak yang benar. Justru keterbukaan adalah cara paling cepat untuk memisahkan fakta dari dugaan.

DARI “KOLAM RENANG” MENJADI CLUSTER: PUBLIK BERHAK TAHU SIAPA YANG MEMUTUSKAN

Pada akhirnya, persoalan Taman Royal II bukan sekadar cerita tentang sebuah kolam renang yang tidak pernah atau tidak lagi terlihat.

Ini persoalan mengenai jejak keputusan publik.

Tanah telah diserahkan.

BAST ada.

Peruntukan terdokumentasi.

Cluster kemudian berdiri.

Surat klarifikasi pernah diterbitkan.

Persoalan pernah dipertanyakan sejak 2018.

Dan tudingan adanya dua versi lampiran sudah muncul ke ruang publik sejak 2021.

Maka setelah lebih dari dua dekade, pertanyaan yang harus dijawab bukan lagi sekadar:

“Apakah PSU itu pernah diserahkan?”

Dokumennya mengatakan pernah.

Pertanyaan sesungguhnya sekarang adalah:

Bagaimana area fasilitas publik yang telah diserahkan kepada Pemkot Tangerang kemudian menjadi lokasi pembangunan Cluster Royal Arum?
Siapa yang mengambil keputusan?
Dokumen apa yang digunakan?
Site plan mana yang sah?
Apa dasar hukum perubahan peruntukannya?
Dan siapa yang memperoleh manfaat ekonomi dari perubahan tersebut?

Jawaban atas pertanyaan itu tidak boleh dicari melalui spekulasi.

Jawabannya ada di arsip Pemerintah Kota Tangerang, arsip pertanahan, dokumen pengembang dan jejak transaksi yang dapat diperiksa.

Buka dokumennya. Cocokkan petanya. Telusuri asetnya. Ikuti aliran manfaat ekonominya.

Sebab apabila sebuah fasilitas publik dapat berubah menjadi komoditas komersial tanpa jejak hukum yang terang, yang dipertaruhkan bukan hanya 11.309,36 meter persegi tanah.

Yang dipertaruhkan adalah kepastian hukum dan kepercayaan masyarakat terhadap kemampuan pemerintah menjaga aset publiknya sendiri.

Sumber dan Dasar Kajian

Tulisan ini disusun berdasarkan Berita Acara Serah Terima Kedua PT Royal Garden Village–Pemerintah Kota Tangerang tanggal 10 Februari 2004 beserta dokumen dan lampiran yang berada dalam penguasaan penulis; hasil penelusuran dan pengecekan lapangan penulis sejak 2018; surat dan informasi mengenai klarifikasi kepada DPMPTSP Kota Tangerang tahun 2018; pemberitaan Dimensi News tanggal 16 September 2021 mengenai dugaan persoalan PSU Taman Royal II; pemberitaan sektor properti tahun 2015 mengenai pemasaran Cluster Royal Arum; serta LHP BPK RI Perwakilan Provinsi Banten atas LKPD Pemerintah Kota Tangerang Tahun Anggaran 2025.

Kerangka analisis hukum merujuk antara lain pada UU Nomor 1 Tahun 2004 tentang Perbendaharaan Negara; Permendagri Nomor 9 Tahun 2009 tentang Pedoman Penyerahan PSU Perumahan dan Permukiman di Daerah; PP Nomor 27 Tahun 2014 sebagaimana diubah dengan PP Nomor 28 Tahun 2020 tentang Pengelolaan Barang Milik Negara/Daerah; Permendagri Nomor 19 Tahun 2016 sebagaimana diubah dengan Permendagri Nomor 7 Tahun 2024; serta Perda Kota Tangerang Nomor 2 Tahun 2016 tentang Pengelolaan Barang Milik Daerah, berikut ketentuan perizinan, pertanahan dan peraturan lain yang berlaku pada periode masing-masing perbuatan hukum.

Catatan Hukum dan Redaksi

Penyebutan dugaan adanya dua versi Lampiran III BAST belum dimaksudkan sebagai kesimpulan telah terjadi pemalsuan dokumen. Autentisitas, asal-usul, waktu pembuatan, pihak yang menerbitkan dan penggunaan masing-masing dokumen harus diuji melalui arsip asli serta pemeriksaan oleh lembaga yang berwenang.

Demikian pula informasi mengenai status IMB pada 2018 harus dibaca berdasarkan keadaan administrasi pada waktu surat DPMPTSP diterbitkan. Perlu ditelusuri apakah izin kemudian diterbitkan dan, jika demikian, kapan serta berdasarkan dokumen apa.

Tulisan ini merupakan opini hukum dan kajian investigatif untuk kepentingan edukasi publik dan social control, bukan putusan mengenai kesalahan pidana seseorang atau badan hukum. Pertanggungjawaban individual hanya dapat ditentukan berdasarkan perbuatan, kewenangan, waktu kejadian, alat bukti dan ketentuan hukum yang berlaku terhadap masing-masing peristiwa.

Post Views: 12